作者：钟伟，北京师范大学教授、经济学家
来源：宏观经济评论（ID：hgjjpl）
在许多场合，人类的常识和理性，比复杂的理论和情感，更可靠和更容易穿透时空。但是在大千世界面前，人们通常看到的仅仅是自己愿意看到的，对不愿意看到的会视而不见。人们愿意接受的并非正确的观念，而往往是和自己相近的观念。这种我执之心，在许多场合造就了我们对一些简单事实的判断。判断房价是否泡沫，便是一个典型的例子。
1、京沪深房价当然是巨大的泡沫
对这一点并不需要太多怀疑。我们可以用三个例子来解释。
一是如果你有兴趣看看在京沪不少单套住宅过千万的小区，不难发现，这些小区凌乱地停满了自行车、电摩、老年代步车。这些出行工具的存在，绝对不是因为业主有多么重视环保，而往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身，显示出几乎绝大部分业主都已丧失了在当下价格水平下购买新房的能力，他们之所以还能居住在千万豪宅之内，无非是因为其买得早，很可能不是目前收入高。
二是如果你在京沪生活，有统计数据显示，京沪中位数的家庭可支配收入在约12万元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入为约20万元。假定你是个月入2万的收入不菲的白领，省下50%的收入去养房，京沪最廉价可居住的住宅可能要每套300万。这意味着，作为高收入白领的你，收入也追赶不上哪怕每年5%的房价涨幅，凭一己之力去买房，也几乎不再可能。
三是如果我们计算一下京沪深的住宅市值，可能会发现其荒诞。粗略估计北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万元。那么京沪深的住宅市值目前很可能超过70万亿元，这还不包这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿。
如果常识告诉我们，作为普罗大众的我们住不起、买不起这么贵的住宅，这三个城市的住宅甚至超过了有关国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值时，试图要回避甚至否定一线城市的房价泡沫，很困难。
2、为什么京沪深房价如此之贵？
对此也并不难解释，大城市病和最富裕的一代人共同催生了房价奇迹。
一是大城市病。以北京为例，五环内面积约为750平方公里，占北京行政区划面积的约5%，但是教育、医疗、就业、娱乐、创新等各种资源，几乎全部集中在五环之内。如果不合理界定大都市的核心功能，不疏解功能、分散资源，就不太可能解决过多的人、财、物过度超载地集聚在狭窄区域内的都市病问题。但疏浚城市功能，打造宜居城市，谈何容易！例如大堆央企，金融机构、外资和民营企业总部在市扎堆，带来了高房价的同时，还带来了地方政府的税收，消费和就业，谁愿意离开？
二是最富裕的一代人。出生在1955-1980年代的人群，也许是中国最富裕的国民，当然“最富裕”是相对而非绝对，即这些年代的人，其拥有的财富和其收入相比，是最为庞大的。不是货币工资差异造成了贫富分化，而是你是否买房等财富差异，造成了贫富分化。我将这群人称为最富裕人群的理由有三：一是这些人经历了中国最快速的货币化进程，从1998年到2015年，中国GDP增长了约8倍，城镇职工货币工资收入也增长了约8倍，但广义货币M2增长了14倍。二是这些人经历了中国城市化带来的资产价格膨胀最快的阶段。1998年至今，京沪深的房价可能上涨了约15倍，主要上涨是在2005年之后。三是这些人经历了中国家庭最轻税负和最高储蓄率的阶段。说国人税负轻可能会带来许多不必要的争议，但中国家庭以占国民收入初次分配约40%的份额仅提供了政府税收的约8%，中国企业占国民收入初次分配的约50%却支撑了政府税收的约70%。中国家庭税轻加之储蓄意愿强烈，造就了最有钱买房和储蓄的特殊阶段。我们甚至可以这么说，过去十年，不是你的工资，而是你有无多买房，造就了你是穷还是富。
三是最悬殊的收入分配。许多人可能会惊讶，目前京沪深新房价格动辄过千万，谁仍有买房实力？据说在美国，占据人口约0.1%的富人，拥有美国家庭部门80%的财富。而在中国，约120万人拥有37万亿可投资金融资产，而全部中国民众的可投资金融资产约为100万亿。正是这万分之一的国民，仍拥有强大的购房能力，仍拥有在京沪深购入新房能力者，可能已不足中国居民的0.1%.
过去20年，货币化、城市化和贫富悬殊，推动了繁华大都市的房价，目前为止，大都市病尚未明显缓解。
3、京沪深房价泡沫何时见顶甚至崩溃？
泡沫之后？也许是更大的泡沫，也许是泡沫崩溃。判断京沪深房价是否是泡沫并不困难，但要判断泡沫何时破灭却极端困难，甚至不可能精准判断。如果资产价格泡沫崩溃可预测，那人类大致就可以避免了。也许我们可以粗略地观察两个快变量，两个慢变量来观察泡沫的存亡。
两个快变量分别是人民币广义货币的增速，和人民币兑美元的汇率。
股票和债券对利率、汇率等的反应和价格调整非常迅速，几乎没有粘性，但楼市价格似乎有较强的粘性。陈启宗曾言，在日本和香港，当货币当局对M2的增速从10%以上逐渐放缓至个位数，是一个危险时期，通常在M2增速从10%跌落至8%的大约数年内，房价就会不堪压力。我没有验证过这个说法，但当下中国央行的货币供应增速似乎在放缓，2017年期待货币政策大放水是不现实的。
另一个快变量是人民币汇率，我们可以基本不看人们对货币篮子、对SDR或者其他复杂参照基准的汇率变动，仅仅需要观察人民币对美元指数的变动。目前看，美元似乎处于一个强势周期的中后段，很可能未来1-2年，人民币兑美元仍呈有序贬值之势。但如果我们观察到人民币汇率反转，则需要予以警惕。因为这种汇率反转意味着京沪深房价泄气阀的关闭，并且很可能汇率反转并没有伴随中国经济增速或者外汇储备余额的回升。
两个慢变量是储蓄率和家庭部门税制。
目前中国家庭部门的纳税是很少的，个人所得税、遗产税、房产税都没有有效征管甚至没有开征，这是解释为什么中国人觉得自身比一些西方发达国家还有钱的重要原因。一个相对理想化的政策设计是首先开征遗产税，然后完善个人所得税，尤其是分项纳税之后的综合报税纳税是否有效十分重要。然后是作为财产税的房产税的普遍开征。考虑到京沪深不足2%的住宅租金收益率，房产税的开征必然导致房价剧烈下调。当我们觉得只有死亡和税收不能避免时，已经意味着流向楼市的货币加速枯竭。
另一个慢变量是储蓄率，中国最富裕的群体正在逐渐老去，我相信85后、90后要比其父母辈相对穷困得多。中国生育率的陡峭下行，以及年轻群体对高消费的渴望，使中国家庭储蓄率的下行节奏飞快。徐滇庆的研究指出，东亚经济体高成长阶段的高储蓄率通常仅能维持20-30年。曾经高储蓄率的日本，家庭部门的储蓄率已降至零以下，甚至不及美国的约6%。徐教授估计2030-2035年中国储蓄率将会显著下行。我相信中国90后在人到中年时，应该积攒不下什么钱财，其目前买方买车甚至日常消费的啃老行为，即意味着其储蓄率为负，因此中国家庭部门储蓄率的下行会比日本更快，其也必然带来房价难以为继。
京沪深房价，曾经神话，仍然神话，见证神话破灭，运气不好的话，也许并不需等待慢变量，快变量也许就足够了。
社科院预警楼市泡沫：深圳回调空间超180%
“在供求关系发生根本性变化的背景下，房价没有支撑的暴涨正在加大楼市风险。”国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲说。她是在11月30日举行的中国社会科学院《中国住房发展报告(2016-2017)》(以下简称《报告》)的发布会上做出上述表述的。据其透露，未来房地产调控不会选择主动戳破泡沫，而是将慢撒气，逐步的释放泡沫带来的风险与影响，既要消除恐慌，减少投资和投机，也要保持市场的平稳。
“国务院研究中心曾做测算，在2012年、2013年前后，我国城镇家庭已达到户均一套房，和过去的极度的全面短缺完全不同。这也意味着，现阶段的房地产存在泡沫。”任兴洲表示，目前部分行业受过剩产能拖累，导致资金涌入房地产，风险和泡沫又被加大。
《报告》称，35个大中城市中24个城市房价收入比正向偏离历史均值，且22个城市的偏离程度高达10%以上。其中，深圳在收入增速保持平稳的状况下，房价存在超过180%的回调空间，风险状况堪忧。
《报告》预测，2017年中国楼市将迎调整期，总体呈平稳回落态势，但具有不确定性。未来楼市调整幅度和时长将基于调控和改革的力度，空间上，调控也将呈差异化。具体指标上，将是全国房价整体增幅收窄，个别月份或将绝对下降。其中，一二线先前房价涨幅较快的城市房价增幅回落会更大，三四线城市分化，去库存任务仍然艰巨。
房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨？
房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失?
为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：
（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。
一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？
在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元（通常都大幅低于市场价）。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。
最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。
综合宏观经济评论（ID：hgjjpl）、经济参考报(ID: jjckb-wx)、中国经济网、苏宁财富资讯（ID：SuningWealthInsights）
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