地产供应链融资实务：地产企业上游单位代采业务融资方案
在地产融资实务中，地产企业的上游单位（主要是总包单位和材料供应商）通过转让其对地产企业的应收账款进行保理或供应链融资是最为常见的一种融资方式，而在供应链融资业务中，供应商自身寻求的托盘采购和代采业务融资又一直被广泛应用，其中地产企业的上游单位（总包施工方/材料供应商）在对其自身供应商的购货、付款中发生的代采业务融资就是典型的代表。
需说明的是，在保理、供应链的融资逻辑中，核心企业（比如开发商）的征信、付款能力等一直是此类业务的重中之重。
受表内负债率控制指标的影响，保理、供应链方向的融资一直被地产企业当做实现表外融资并降低负债率的重要融资手段，而目前亦有越来越多的房地产企业通过与保理或供应链公司合作代采业务的方式，在降低负债率的同时，提升销售额，并依托于供应链公司推动企业供应链战略的发展。
为便于说明，我们财富中心特就近期操作的地产企业上游单位的代采业务进行总结，以期为同业人士提供实务参考。
一、代采业务的基本交易架构及操作流程
1.施工方/材料供应商等上游供应商向项目公司供应材料、提供施工服务，形成应收账款；
2.项目公司向施工方/材料供应商开具商业承兑汇票，视情况可能需要地产公司国内集团总部作为票面承兑人；
3.施工方/材料供应商将电子商票背书质押给西政保理或其指定的供应链公司，并申请供应链公司向其指定供应商采购商品、服务等；
4.地产公司国内集团总部根据项目情况，需要作为票面承兑人，或者提供担保、出具付款确认函、流动性支持函等；
5.西政保理按照施工方/材料供应商的要求，向其指定供应商采购商品或服务，并支付货款；
6.指定供应商向施工方/材料供应商供应材料、提供服务；
7.到期施工方/材料供应商归还采购款及相应利息后，西政保理或其指定的供应链公司解除票据质押；或西政保理或其指定的供应链公司直接托收后，多出资金返还给施工方/材料供应商。
二、代采业务的融资要素及基本准入要求
（一）融资主体要求
对于白名单内客户按照一级到四级分类，对于一级分类中的地产企业，无单笔金额限制（即单个公司单张商票的可接受质押额度限制）；对于一级及二级分类中的地产企业，项目所在地无区域限制。
（二）融资金额
1.单个供应商额度为2000万元，超过额度需另行申请并审核；
2.对于白名单内客户，一级分类中的地产企业，无单笔金额限制；二级分类中的地产企业单笔金额不超过500万元；三级分类中的地产企业单笔金额不超过300万元；四级分类中的地产企业单笔金额不超过200万元。
（三）还本付息方式
经协商一致，视项目情况可提前付息或按月、按季度付息。
（四）融资成本
综合成本为年化11%—13%，具体一事一议。
（五）商票质押融资周期
商票质押融资周期不超过6个月。
三、开发商及其上游企业的其他常规保理融资
为便于读者了解代采业务与常规保理融资业务的区别，笔者以我们财富中心当前的其他常规保理融资业务为例，继续介绍一下通过引入担保公司提供融资、买方保理以及卖方有追索权的保理等融资方案。
（一）引入担保公司融资模式
具体操作模式如下：
1.授信额度及综合成本：具体授信额度根据单个供应商设置；综合成本一般在10%左右；
2.准入范围：白名单内客户；
3.操作模式：担保机构通过在银行获得的授信，地产企业向其上游一级供应商开具商票，上游一级供应商将商票质押给担保公司，银行收到资料后直接向上游一级供应商的供应商（即开发商的二级供应商）定向放款。
需特别注意的是，该模式对于一级供应商而言，需纳入其征信并占据一级供应商的授信额度，因此在合作时需充分考量。
（二）买方保理
买方保理主要是与规模较大、资信优越的产业链核心买方（如大型开发商）签署保理协议，基于核心企业的信用支持，向该核心企业上游供应商提供保理业务，并主要借助于核心企业的信用支持。
1.授信额度：依托于核心企业（如大型开发商）的信用，西政保理或指定主体向核心企业的上游供应商核定供应链保理授信额度，原则上单一客户最高不超过3亿元，集团最高不超过5亿元，单笔授信不超过5000万元；核心企业买方需与西政保理或指定主体签署《买方保理协议》，向保理公司确认其应付账款；
2.准入范围：优选前30强开发商，具体一事一议；
3.期限：1年，循环使用；
4.融资比例：根据标的实际情况在50%-100%，具体一事一议；
5.前期立项沟通资料：营业执照、公司章程、最近一期征信查询记录、三年期财务及企业经营财务情况分析）、书面介绍公司简介、股东、实控人及高管、主营业务、上下游情况及还款来源。
（三）卖方有追索权保理
卖方有追索权保理主要指卖方向西政保理或指定机构转让应收账款，从而获得融资的保理业务，买方账款到期若无法付款，卖方必须保证无条件偿还。
卖方资质良好，具有真实贸易背景，且下游买方信用良好。
具体融资要素与上文买方保理融资类似。
相关融资架构如下：
（来源：西政财富）
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