最后4个月，房企可能真要割肉卖房了

2020年只剩最后四个月了，该不该买房？

从房企的半年报中，或许可以得到一些答案。

上半年房子卖得怎么样？

受到新冠肺炎疫情影响，上半年楼市交易一度停摆，这也导致包括龙头房企在内的许多房企，上半年销售、利润等指标出现下滑。

去年销售规模排名第一的房企碧桂园2020年上半年销售额、营收、利润等指标均出现同比下滑。

该公司半年报显示，今年前6个月，碧桂园累计实现权益口径下的合约销售额2669.5亿元人民币，同比下降5.32%。
营业收入1849.6亿元，同比下降8.44%。
净利润219.3亿元，同比下降4.9%。

而去年同期，碧桂园业绩增长迅猛，几乎每项指标的同比涨幅都在40%以上。
其中，营业收入和毛利率同比增长超过五成。

地产“老大哥”万科上半年归属上市公司股东的净利润实现正增长，不过销售金额仍有小幅下滑。
万科中报显示，上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。
同期，公司实现营业收入1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比分别增长5.1%和5.6%。

也有部分房企销售额逆势上涨。
如恒大2020年上半年实现合同销售金额3488.4亿元，同比增长23.8%；实现营业收入2666.3亿元，同比增长17.5%；不过，同期，恒大毛利为666.8亿元，同比下降13.7%。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，恒大销售额逆势上涨主要因为疫情期间开拓新营销模式，且上半年积极复工致竣工交付面积同比大幅增长。
不过同时，由于在全国实施 “七五折”促销活动，销售价格下降，直接导致利润水平下滑。

同为“四大房企”的融创中国上半年销售额同比降8.8%，不过，净利润和营业收入仍保持同比正增长。

头部房企经营状况相对稳健。
Wind数据显示，已披露半年报的81家A股上市房企中，净利润实现同比增长的占比不到四成，房企业绩分化明显。

据克而瑞地产研究中心统计，2020年1-6月，TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%。
截至6月末，近半数企业的累计销售金额低于去年同期。

平安证券研究所地产首席研究员杨侃指出，上半年A股上市房企整体营收同比微升1.8%，归母净利润同比降19.4%。
上半年上市房企整体毛利率和净利率同比双双下滑。

上半年销售业绩低于去年同期，这意味着房企下半年需要加大推盘力度，积极营销，这才能“追回”全年业绩目标。

房企为啥都在讨论“三条红线”？

近期房地产行业内最热门的话题莫过于“三条红线”。
官方信息显示，上月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

据媒体报道，这一融资管理规则主要涉及“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

简单地说，就是负债水平过高的房企不可再扩大杠杆。
房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模。
其中管理方式共分为四档：若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

有多少企业可能“踩线”？平安证券研究所的一份报告显示，根据中报梳理，在121 家 A 股上市房企中，同时超出 3 条红线的为 9 家，超出 2 条红线的为 21 家，仅超出 1 条红线的为 35 家。

天风证券根据2019年财务数据，对销售额较高的50家房企进行研究。
其中，同时踩到“三条红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，完全不踩线的房企有12家。

这其中包括不少知名房企，有的央企也不能做到完全不踩线。
例如：据贝壳研究院统计，根据半年报数据，恒大、融创、绿地“三条红线”全部踩线，中南、世贸“踩线”2条，保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条。

不难看出，监管层意在降低房企对金融杠杆的依赖，化解房地产行业金融风险，抑制土地市场恶性竞争，同时，推动资金流入实体经济。

不过对房地产企业而言，踩线越多，融资将被收得越紧。
因此，许多企业需要在资本结构优化和降低负债水平方面作更多努力。

房企可能会发生哪些变化？

有消息称，上述政策将在明年年初开始施行，而且房企需要在3年内全面将负债控制在三条红线之内。
房地产企业经营模式可能发生一定变化。

华创证券分析师周冠南指出，其一，若新政实施，房企的存货周转有望提速，房企要降低剔除预收款后的资产负债率，就需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售。
在统计中发展，这一指标未达标的房企居多，因此，新政如果落地，扩大销售将是多数房企的选择。

其二，更多房企或选择引入联营、合营投资者。
净负债率的降低有赖于有息负债的压减，或者合并权益的扩张。
对于长期以来杠杆经营的房企来说，短期内化解债务难度较高， 房企或更倾向于增加少数股东权益来降低净负债率。
但这可能推升明股实债风险

其三，销售回款周期或缩短。
现金短债比强调资金回收的效率，要提高这一比率，就需要房企缩短回款周期，保证经营性现金流充沛。

事实上，几乎每家上市房企都回应了“三条红线”的问题。
例如：恒大董事局副主席、总裁夏海钧说，国家对于金融机构、房企的管控，都是希望房地产健康稳定发展，坚决支持国家对于房地产调控，对于监管部门提出的各项指标管理要求，恒大会严格执行公司战略，向这些指标靠拢。

旭辉董事局主席林中也表示，目前公司扣除预收账款的资产负债率在74%，相信一年内可以控制到70%以内。
他表示，会在价格和销量上做一个平衡，不会去做大幅度的“割肉式”跑量。

融创中国则将今年的净负债率目标定为120%，并表示，到明年这一数值将控制到100%以下。

可以说降负债是下半年房地产企业的主旋律，更多房企会选择积极销售、谨慎拿地，彻底告别以往的激进式扩张模式。

新一轮购房窗口期打开？

一方面是上半年销售不足，下半年需要进一步加大销售和回款力度；另一方面是监管层要求降负债的“利刃”高悬，房企急于提高去化水平，可能出现一波降价促销。

有业内人士认为，对于降负债压力过大的企业，未来的4个月内，不排除房企以减少拿地、“割肉”卖房等方式，加速资金回流，降低负债水平。

对于购房者来说，这或许意味着新一轮购房窗口正在打开。

房地产传统销售旺季“金九银十”即将到来，如果销量扩大，房价会再次走高吗？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，从二手房市场来看，短期市场先行指标显示，市场预期较弱。
贝壳研究院数据显示，8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍然保持100天的长周期，这样的市场很难开启改善型换房链条，因此，今年二手房市场很难有起色。

而新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。

（来源：涨金策略股友）