三道红线新规加码，踩线房企需在2023年年中之前完成降负债

作者：时代财经 黄银桥

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自8月20日住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会之后，“三道红线”融资新规浮出水面已经超过一个月，各项规定正在逐步推进，最新消息是试点房企率先迎来了“最后期限”。

9月26日，据财联社报道，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
试点房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企，这批房企从9月开始每月15日前向监管部门提交监测表，其中就包括“三道红线”。

据时代财经了解，“三道红线”包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。
同时，监管部门根据房企的具体指标进行分类，全部踩线，为红色档；两项“踩线”，为橙色档；一项“踩线”，为黄色档；若全部指标符合监管层要求，为绿色档。

在对每家试点房企进行“健康归档”之余，监管部门对于不同状况的房企的债务也做了严格要求。
其中，红色档，有息负债不得增加；橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

以2019年年报数据为基础，综合企业年报、Wind、华创证券的统计数据显示，目前12家试点房企中，融创、恒大、绿地、阳光城全部踩线，归为红色档；橙色档只有中梁一家；碧桂园、新城控股、万科为黄色档；保利、中海、华侨城、华润四家央企均为绿色档。

数据来源：企业年报、Wind、华创证券 制图：时代财经

为脱离危险区，降负债成为了“踩线”房企刻不容缓的任务。
然而，这对于长期采用“高周转”、“高负债”开发模式的房企并不是一件容易的事。

“在实际的经济环境中，房企降负债是比较困难的。
”汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲亦表示。
在他看来，房企如果硬要把负债降下去付出的代价也比较大，比如打折销售回笼资金、加快交付，或者发行新股，但会面临股票抛售压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为，房企降负债确实面临压力，后续拓宽融资渠道很关键。

实际上，为了降负债，房企们也是绞尽脑汁，特别是那些三道红线全部踩中的红色档房企，动作尤为频繁。

在打折促销回款方面，恒大无疑是最为积极的房企之一。
继今年2月推出全国楼盘7.5折促销之后，恒大又于9月7日起继续降价，推出全线7折优惠，覆盖全国600个楼盘。
7月7日，恒大还公开抛售超过200个写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产。

至于发行新股，由于股价长期被低估，这是房企少有采取的融资方式，但今年以来，试点房企中的融创、新城发展、万科都先后进行过配股融资，其中融创融资规模最大，募资净额达到79.58亿港元，万科次之，为78.65亿港元。
9月15日，恒大旗下的恒大汽车亦宣布通过配售方式，引入腾讯控股、红杉资本、云锋基金、滴滴出行等多名战略投资者。

与发行新股稀释股东股权异曲同工的是，部分房企不惜出售股权引入投资者。
7月26日，绿地两股东——上海地产（集团）有限公司及上海城投（集团）有限公司宣布，拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的绿地部分股份，拟转让股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。

“三道红线”全踩中的阳光城也在9月9日割让了13.53%股权，引入泰康人寿及泰康养老作战略投资者。
“险资的加入为降低目前公司负债将起到作用。
”一位阳光城内部人士曾向媒体透露。

还有一种惯用的降负债方式就是分拆旗下业务。
7月份，恒大公告将分拆物业公司赴港上市，同时引入14家战投筹资235亿港元。
恒大总裁夏海钧曾公开表示，分拆物业上市预计可降低恒大负债率19个百分点。
恒大汽车在宣布引入战投三天后，又在9月18日计划赶赴上海证券交易所科创板上市。

一直没有分拆时间表的绿地金融，在8月份传出了计划在2021年底赴港上市的消息。
同样是在8月，融创中国也宣布分拆融创服务于港交所上市。

毫无疑问，试点的12家房企承担着一定标杆的作用，但“三道红线”紧箍咒下，其他房企也无法松懈。
据华创证券研报显示，以2019年报数据为基础，30强房企中，“三道红线”均触及的房企共有9家；满足2个条件的有5家；满足1个条件的11家；3项均未触及的共5家。

可以看出，能纳入“绿色档”的房企只是少数。
接下来，降负债将成为房地产行业中普遍现象。
黄立冲认为，接下来房企为了降杠杆，会大量采取小股操盘、项目合作等方式去规避“三道红线”。

而在房企忙于降负债的时候，房地产行业的格局也将迎来一定变化，那些曾经靠着“高周转”、“高负债”而突围的房企可能要慢下来了。
“降负债当然有可能导致规模的落后，但如果不这样做他们都将奔向债务悬崖。
”黄立冲表示。

（来源：时代财经TF）