焦点丨监管严控！地产调控再施重拳，这家房企却逆势拿地

直面轮番高压调控组合拳的压力，杠杆程度温和、负债率更低的房企将更有腾挪空间和房地产业务运营的资金持续力。

“房住不炒”政策引导下，房地产金融政策仍在收紧。

隔夜多条消息传来，指向大型商业银行将压降房贷——

1、银行人士透露，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

2、部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

3、有广州按揭公司人士反馈，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。

虽然上半年房地产韧性对提振经济发挥了重要作用，同时还间接带动了上游钢铁水泥、中游机械设备、下游地产相关消费品等生产。

但随着房企发债量井喷，同时楼市部分楼盘“万人摇”、中介“喝茶费”等现像频现，楼市过热迹象重又冒头。

统计局数据也显示，8月单月销售额同比增长27.1%，增速继7月后再创近两年新高。
部分城市销售火热，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。

P1 地产调控重新发力

面对房产市场的火爆态势，地产调控重新发力：

4月17日，和7月24日，7月30日的政治局会议，接连提及“房住不炒”定位。

而自7月以来，一城一策的楼市调控密集出台，重点在于稳地价房价、引导房住不炒、保障住房刚需。

从监管层面动作来看，房地产金融仍维持“严监管”态势。

此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求，被认为是史上最严厉的债务管控政策。

【名词解释】三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

房地产行业游戏规则迎来重大变革，恒大、融创、绿地等诸多头部房企踩中“三道红线”：

以恒大为例，剔除预收款的资产负债率达85.28%，净负债率超出“红线”一倍以上，再叠加近期网传的负面消息影响，港交所上市的中国恒大股价近期明显震荡：

P2 调控组合拳冲击房企

毫无疑问，上述“银行降贷”等动作只是楼市调控各项举措组合拳的小段拼图，近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。

去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%(根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算)。

此前银保监会主席郭树清指出，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

另一方面，万科董事会主席郁亮近日表示：

“三道红线”是行业重大游戏规则的改变，这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。
三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度。

眼下房地产面临的政策环境明显偏负面，包括货币政策回归中性、房企融资约束、部分城市限购限贷升级等，但环境影响未必会遏制房地产市场健康发展。

P3 隆基泰和“逆势”拿地

河北老牌房企隆基泰和今年“逆势”加大全国范围内的拿地力度，进入2020年，隆基泰和在全国其它区域性布局开始提速。

据克而瑞发布1-8月房企“拿地”数据，隆基泰和以新增84.4亿元土地价值及120.3万方的总面积进入房企拿地TOP100榜单，其中新增土地价值已超越了去年全年总值。

而素以“环京新型城镇化运营商”著称的隆基泰和也开始了全国化发展的布局，拿下了成都及西安等地的多个地块。

以成都为例，2020年2月28日，隆基泰和拿下成都龙泉驿大面街道一宗约32亩项目；5月19日，隆基泰和再次以13.3亿元获得成都成华区龙潭街道约68亩土地；紧接着，在5月26日，隆基泰和又以12.96亿获得成都温江区涌泉街道一宗逾108亩的土地。

P4 财务状况强势支撑

隆基泰和之所以有大举拿地的底气，其坚实的扩张步伐背后，有着稳固的财务形势予以支撑。

在众多上市房企进一步提升杠杆的阶段，隆基泰和置业的资产负债率从2017年的84.37%下降至2020年6月(未经审计数据，下同)的78.97%。

关键“红线指标”：剔除预收后的资产负债率从77.49%(2017年)降至69.07%(2019年)，没有落入既定的红线区域。

此外，公司的有息债务比也从33.58%(2017年)降至20.99%(2019年)。

资产负债率逐年降低，债务规模总体呈下降趋势，有息债务比率保持在较低的水平，相对其他部分头部房企，债务压力较小。

与此同时，公司还在兼顾财务改善的同时优化了成本效率，2017年、2018年、2019年及2020年6月的毛利率依次为：27.42%、28.68%、32.44%和32.78%，有着明显的提升趋势。

综上，直面轮番高压调控组合拳的压力，杠杆程度温和、负债率更低的房企将更有腾挪空间和房地产业务运营的资金持续力。

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（来源：蔚然财富）