格力地产的又一场豪赌

在地产主业外四处突围的格力地产这一次选择豪赌免税业务。

重组珠海免税集团尚未尘埃落定，格力地产早已展开对免税市场的争夺。

在9月的15天里，公司先下海南高价夺地、后西进贵州和茅台谈合作。
这家区域房企似乎把免税业务当作一根救命“稻草”。

房地产主业疲软，连踩“三道红线”后，格力地产已承受着较大债务压力。
豪赌免税业务，胜算几何？

01一场豪赌

一贯低调的格力地产变了。
在今年9月的15天里，先后祭出两个大动作：下海南拿地和进贵州签约茅台置业。

9月7日，格力地产（600185.SH）通过下属全资子公司珠海合联，从华润、金地、招商局等央企手中，斩获三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规地块，耗资16.51亿元，占公司上半年收入的五成以上。

公司一直以珠海当地业务为主，极少在全国市场公开拿地，这次三亚“虎口夺地”让友商震惊。

公开报道显示，公司斩获的上述两宗土地，总面积合计3.30万平方米，平均楼面地价为1.77万元/平方米，溢价率47.7%，远高于三亚平均水平。

根据中国指数研究院数据，今年上半年，三亚市出让20宗土地平均楼面价4100元/平方米，平均溢价率为4.29%。

土地规划内容显示，上述地块拟建设滨海高端旅游零售商业项目。

珠海合联对外表示，拿地主要是看中区域、政策等优势。
格力地产正在重组珠海免税集团，业内猜疑公司或会有免税业务在三亚落地。

15天后，公司再与茅台集团置业公司达成战略合作协议。

9月21日，格力地产董事长、珠海免税集团董事长鲁君四亲自带队前往茅台集团，与茅台集团置业公司签署战略合作。
虽说本次会晤多属务虚，但这家掌握了免税资源的特殊地产企业，还是得到茅台集团党委书记、董事长高卫东的高规格接待。

启信宝显示，茅台集团置业公司与贵州茅台（600519.SH）是兄弟企业，同属于贵州茅台集团。

02主业疲软，靠副业难突围

房地产、海洋经济、口岸经济、生物医药，加上正在重组的免税业务，是目前格力地产的业务构成。
同时，公司也是大湾区为数不多、已业务多元化的区域房企。

不过，最近几年来，公司的业绩支撑仍依赖房地产业务。

数据显示，2018年至2020年上半年，房地产业务分别实现收入23.89亿元、23.47亿元和26.55亿元，分别占比公司收入的77.62%、55.97%和89.15%。
今年上半年，其他收入对公司的贡献不到10%。

业务多样性布局，从房地产商向城市综合运营商转型，是公司在2013年确定的发展目标。
转型7年来，公司的业务范围始终围绕珠海及周边地区，目前来看难达预期。

在此次拿地之前，公司土地储备（规划计容建筑面积）已从2017年的172.86万平方米降至2019年的105.83万平方米。
2019年报显示，公司在珠海、上海及重庆4个项目，当期实际投资进展缓慢。
其中，上海项目实际投资额6.65亿元，占比总投资额的8.01%。

较为棘手的是，公司现金流已比较紧张。

2016年-2018年，公司经营活动产生的现金流净额连续3年为负数，净流出均在12亿元以上。
2019年这一数据终于转正，今年上半年再同比下降99.34%。

2020年中报显示，公司短期借款1.86亿元，较上年同期增加145.23%；一年内到期的非流动负债72.39亿元，较上年增加164.82%。
上半年，公司又踩中监管“三条红线”。
对于这家去年年收入刚过40亿元的区域房企来说，未来并不会轻松。

主业已很难做大，公司在副业上四处突围。

今年年初，口罩需求最旺盛，公司跟风介入，并提出全年将出口1亿片医用口罩，引来监管部门的关注。

除此之外，代建工程、渔获等收入虽然增速强劲，但对公司收入贡献仍十分有限。

03 免税业务成救命“稻草”？

格力地产与茅台置业的战略合作，“创新供应体系”被摆在首位，意味着茅台集团和公司及珠海免税集团业务的互补性。

简单理解，茅台利用珠海免税的免税平台卖酒；格力地产也可借助茅台的影响力，在贵州获得地产项目等。

珠海免税集团是国内唯一一家全资拥有免税、有税和保税三大业务运营管理实践经验的国有独资企业，在珠海拱北、横琴口岸、九州港口、港珠澳大桥港口以及天津滨海机场等地拥有免税门店。

而且，珠海免税集团的免税业务，与格力地产的口岸经济业务有链接的便利性。

今年5月，公司开始筹划发行股份及支付现金购买珠海免税集团100%股权，迄今为止尚未尘埃落定。

重组同属于珠海国资委旗下的珠海免税集团，是格力地产改善公司收入结构和财务状况的一个优等方案。

公开数据显示，2018年至2019年，珠海免税集团实现收入分别为22.56亿元、26.69亿元，归母净利润分别为6.43亿元和9.44亿元。

今年7月，珠海免税集团在海南成立全资子公司，格力地产在三亚拿地，很容易让人联想到公司将在三亚落地高端免税城。

值得注意的是，免税市场垄断性强，中免、日上、中侨免和海免4家均为中免集团旗下免税品牌，占据国内免税市场份额的93%。
在海南，中免已开业4家离岛免税店面，处于绝对霸主地位。

目前，海南已在采用市场化竞争方式，选择并确定新增加的海南离岛免税购物经营主体，格力地产一旦介入，将面临和中免的正面竞争。

（来源：阿尔法工场研究院）