祥生地产微调华中区域，拆分细化显露江西拓展野心

沿着行业强区域的路径，近日，祥生地产对华中区域进行了微调。
据透露，在本次调整之后，祥生地产原华中区域辖江西、湖北、湖南等三个区域将更为细化，同时也将更加明确重点城市深耕的思路。

在业内人士看来，通过“集群”层面的调整，一方面可以强化管理效率并释放一线活力，另一方面也可以通过聚焦核心城市，抬升项目的利润空间。

可以看到，在跻身千亿后，祥生地产仍在通过“微调”的形式进一步契合发展的需要，寻找再次突破的契机。

华中区域细化深耕

在行业整体土地红利、金融红利逐渐消退的大环境下，“拆分”细化似乎成为了房企策略调整的主旋律。

近日，走在上市路上的祥生地产，便对华中区域进行了微调。
据悉，在本次调整之后，江西将成立重点城市事业部，以南昌和抚州为重点城市做布局，湖南以联创进行开拓，湖北区域则继续以仙桃等深耕城市为基础发展，武汉则委派专门团队进行专项发展。

有业内人士对蓝鲸房产表示，在祥生地产“精总部、强一线、快集群”的2.5级架构中，此次调整主要聚焦 “集群”层面，核心目的还是通过一定的职权下放进一步将管理扁平化，释放一线活力。

从行业层面来看，区域细化的调整亦是近两年来企业发展的一个大趋势。
可以看到，面对管理愈发精细化的新形势，“精管理”在企业发展层面上的地位开始逐渐抬升，其中一部分体现便是架构管理上的不断细化与扁平。

今年以来，包括碧桂园(HK:02007)、万科（SZ:000002）等头部房企的组织架构均展现出进一步聚焦的趋势，而无论是拆分区域，还是管理日益扁平，究其核心原因，无不是“围绕聚焦区域、刺激业绩”。

回到祥生地产，本次率先将华中作为“改革”的“试验田”，或许是应着人事调整的契机，当然也包含了祥生对华中区域做强的诸多期待。
近年来，华中区域一直是祥生主要着墨的区域，可以看到，自2016年发布 “1+1+X”的全国化战略以来，浙江省以及泛长三角两个深耕区域无疑是其扩张的基石与核心，而华中区域则在不断发展中，成为祥生地产数个“X”区域中，发力全国化的重要跳板。

根据招股书披露数据，在一季度末，祥生地产华中区域的总土储约269.2万平方米，占总土储的11.7%，在各区域中仅逊于浙江、苏宁皖等传统大区，并在布局中已构建出抚州、仙桃、武汉等多个重点城市，较辽宁、内蒙古等“X”区域形成了层次更加丰富的深耕态势。

事实上，本次调整在释放活力之余，区域内部的调整也使祥生在华中地区的发展方向更为清晰，上述过往深度布局的城市将是进一步细化后的投资重点。
祥生方面便向蓝鲸房产表示，华中区域的微调使得公司深耕的重点城市更为明确，公司将继续细化全国化布局。

而这或也将为祥生释放更多的盈利空间。
“现有区域的深耕将有效降低一些开发成本。
”上海中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产指出，开拓一个新的市场需要一套详尽的流程，制定计划、调研、拿地，甚至是政策的熟悉以及关系网的搭建，而这也伴随这很高的前期成本，因此往往做第一个项目的时候成本是最高的，而这个边际成本会随着对区域日趋熟悉逐渐下降。

南昌、抚州成为重点城市

进一步来看，在更加细化的华中区域内，江西的发展被祥生寄予更多的期望——“南昌和抚州成为华中地区的发展重点。
”

这似乎从祥生年内投资中亦可窥得一二。
根据中指院数据，在今年1-9月，更加强调城市深耕的祥生地产虽然加大了投资力度，208亿元的总拿地金额较去年同期的119亿元增加超过七成，但新增城市却相对寥寥，落在华中区域，南昌成为年内祥生该区域内唯一新增的城市。

今年6月3日，祥生在22家房企中脱颖而出，以9.49亿元成功竞得南昌红谷滩新区九龙湖地块， 163轮的漫长鏖战以及82.54%的溢价率，宣示着祥生挺进洪城的坚定决心。

回望过往，祥生地产入昌经历了一个漫长的过程。
据官网信息，2003年祥生就已经在抚州成功开发了祥生瑶坪湖花园，由此可知，此次落子南昌，距离祥生首次进入江西已过去17年的时间。

可以看到，落子南昌契合祥生近两年来强化二级中心城市布局思路，亦是祥生多年来投资经验的一次新开拓。
以祥生入杭为例：目前祥生虽然在杭州布局项目已接近20个，但实际上，直到2015年9月，祥生才从发祥地诸暨走完了入杭的80公里，在余杭区之江度假区单元拿下了在杭的首个土块。

在区位上，抚州之于南昌，与诸暨之于杭州有着诸多相似之处，前者均为后者的主要卫星城之一，承担着承接人口、需求外溢的职责，且在距离上均为不足百公里的车程。

在卢文曦看来，这是一种相对保守的布局策略。
他表示，无论是从一些核心城市入手，再逐步下沉至周边三四线市场；还是在培育周边市场后，挺进中心城市，核心还是保证企业整体现金流安全以及营收的稳定增长。
区域内一二线城市的深耕无疑是必要的，不过从周转的角度来看，与抢先进入一二线城市通常意味着数十亿元资金的长时间占用相比，相同资金在三四线布局数个项目后，再进入核心城市，在经营成本以及时机的把握上往往会更为从容。

事实上，在过去两年之中，祥生地产同时加大了投资抚州的力度，截至目前，祥生在抚州的项目便达到4个，这无疑为祥生建立以南昌为重心的深耕格局埋下了伏笔，也显示其对江西市场开拓的重视。

“对于长三角企业来说，在巩固总部区域发展发展的同时，安徽、江西已成为其外拓的首选。
”地产分析师严跃进肯定了江西楼市的投资机会，他表示，总体来看，作为省会城市，南昌市场还是有很大潜力，楼市远没有到过热的地步，而抚州也是一个比较大的市场，实际上是一个被低估的城市。

在华中区域深耕细化之余，祥生地产也透露出全国化的进一步谋划，而本次调整能否对其江西市场产生积极影响，并撬动全国化的进程，蓝鲸房产将持续关注。

（来源：蓝鲸财经）