网友提问：
华发股份(600325)
在华发股份，吧中空子们唱空的一个重要理由是：华发股份负债近900亿，每年光是利息支出就要5、60亿。如此庞大的利息负担，最终会压垮华发。哪里能有什么盈利！不但空子们是这么说，不明究理的小散，对此也是忧心忡忡、惊恐万分！：））））呵呵，此说貌似有理。但是，在行内人看来，这简直就是放屁！：）0要理解这一点，必须理解一个概念：“利息资本化”。借款利息，在企业来说，原本是一个负担。但是，考虑到有些类型的企业，投资周期长、利息负担重，国际会计准则专门有这么一项：对于这类投资周期长、利息负担重的企业，只要是用作“构建固定资产的专门借款所发生的借款费用”，均不作“费用”处理，而是计入“成本”，做资本化处理。这就是“利息资本化的由来”！总的来说，房地产企业的借款，哪怕是是用于购买土地的借款，其实也是不能视为“构建固定资产”的借款的。所以，非上市房企，其借款利息，依然是作为“费用”计入报表的。但是，考虑到房地产企业的投资周期长、利息负担重，对于房地产上市公司，中国的会计准则也参考了国际上的通行做法：网开一面，对上市房企的借贷成本做了资本化处理的规定。《股份有限公司会计制度附件三:房地产开发业务会计处理规定》是这样明确的：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品销售之前,计入开发成本或开发产品成本。”！这就是说，对于上市房地产企业，只要项目还没有产生销售，所有的借款利息，就可以
网友回复
半边文人：
白天开盘时段，哥哥基本发不了。趁现在，把这个发了！：）
半边文人：
明后天，大盘还有下探。
除非大湾区真的走强，否则，华发还有低位买入的机会。
看好的，机不可失，大胆加仓，长线持筹！！！：））0
西金A品德A烨烨：
明白你个屎 再怎么归类 公司的现金流一样是流出的 尼玛乱解释
硬语盘空谁来听：
也就是借款利息支出已经计入成本，不会再影响当期利润表了。
西金A品德A烨烨：
成本增加了是不是事实？无论记做成本还是费用，都减少了利润对不对？我靠！
无非是说你的项目收益率比银行借款要高，那么，借钱越多越好，相当于你可以吃利差。
这就是MM理论，资本结构不影响公司价值，但影响股东、债权人的利益分配。
注册新手低手高手：
利息终究是利息，是成本。要不是珠海跟澳门是邻居，傻子才关注华发呢。何况还有鬼一样的华发高管们和同业竞争的华发集团。
半边文人：
一语中的！正是。也就是“挂账”到开发成本中了，不直接体现为当期“损益”。
但是，到项目销售后，当期的利息就不能继续往开发成本中挂账了。要体现为财务费用，体现当期“损益”了！：）
半边文人：
呵呵，不争论。还不明白的，去请教懂财务的吧。差别大了！！：）
硬语盘空谁来听：
利息作为财务费用滞后入账，只要房价上涨趋势不改变，就没有问题。毛衣战小打打，可能助推楼市泡沫，如果大打，真的发生次贷危机那样的规模，那楼市可能就要崩塌了。
半边文人：
呵呵，不是“滞后入账”。销售前的利息，就直接“资本化”、作为投资成本处理了！：）
花心的：
学习了
派大星蓝：
文人这个解释的很好，所以对于地产公司的估值，可以核算其销售额，扣除销售费用后，大致可以推算出营业收入，完后按照其大致净利率推算出净利润，根本不用去管利息的几十个亿。
所以，现在来看，万科等的净利润都在十几个点了，因为万科比起前些年扩张没那么快了，资产周转却变快了。华发现在只有几个点的净利率，但是随着资产周转加速，再加上16年17年的暴涨，所以18年利润大概率会在25亿以上，19年会在40亿以上。华发维持10倍市盈率的话，那么市值19年应该是400亿，也就是说未来1年半，股价必须涨2.5倍。
旺旺123668：
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