一年前，当瑞银（UBS）最近一次观察全球最贵的房地产市场时，该投行发现伦敦和香港是房产泡沫风险最大的两个城市。
那一年的时间，能发生多大的改变？
瑞银财富管理最新的报告显示，温哥华已经蹿升为面临最大房地产泡沫风险的城市，同时，今年的泡沫风险城市已经从去年的2个上升到了6个。去年的首位伦敦已经荣幸地跌到了第二位，香港排到第六，但不可否认的是，这两个城市依然面临着巨大的泡沫风险。
纵观全球各地飞涨的房价，瑞银的结论是，低利率政策是造成这些资产泡沫的罪魁祸首，尤其是温哥华和伦敦。不足为奇的是，瑞士银行再次强调全球央行的超低利率是近年来房地产市场过热的主因。
瑞银指出，在对18个金融中心城市的房地产市场进行分析中，过去五年内，温哥华、伦敦和斯德哥尔摩的房价激增，房产泡沫的风险排行前三，悉尼，慕尼黑和香港的估值也不容乐观，旧金山是美国估值最高的房地产市场，但尚未达到泡沫风险。自2011年以来，前6个城市的房价平均上涨了50%，而其他金融中心城市的房价平均涨幅不到15%。
谁应该为最新的全球泡沫负责呢？当然是若干央行的行长了。
正如华尔街日报总结到的，全球央行的货币宽松政策是各类资产价格上涨的主要推动因素。该报告的作者Claudio Saputelli和Matthias Holzhey指出，低利率促使投资者在有形资产上寻求回报，对高回报率的追求助长了这一增长势头，毫无疑问，如今的房地产市场已经出现了过度投机。
欧央行控制了19个成员国的货币政策，个别国家因为无法根据自身经济发展来调整利率，迫使了其房价的上涨。欧洲多数国家仍然面临着两位数的失业率，而本国居民还不得不面临着低收益的双重打击，这也使越来越多的人根本买不起房。所以不只是中国人，全球人民似乎都生活在水深火热之中。
报告还指出，除了米兰，欧洲几乎所有城市的房价都有所高估。英国、加拿大和澳大利亚也维持着低利率。再加上来自境外资金的侵入式采购，尤其是中国，这都为房价过度上涨创造了理想环境。
与此同时，温哥华的房价自2007年以来就被显著高估。国外媒体纷纷将此矛头都指向中国央行，而不是欧央行，他们表示温哥华房地产承担了很多华人洗钱的作用，即使是金融危机或是大宗商品走弱都没有阻挡这一涨势。
加拿大国家银行的一份报告显示，中国买家去年共花费127亿加元（约合96亿美元）在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。温哥华的华人占比接近四分之一。
不过，在8月2日加拿大政府宣布对购买大温哥华地区住宅房屋的外国买家额外征收15%的物业转让税之后，温哥华的边际卖家似乎在一夜之间就蒸发不见了，尤其是豪宅市场，房地产泡沫开始呈现破裂之势。
至于其他房地产市场，瑞银表示，在伦敦，严重的住房短缺和随时可用的抵押贷款“应该能够继续维持当地房价的膨胀”。
瑞银还指出，即使一些城市泡沫标志明显，但目前还无法预测什么因素在什么是时间能够戳破这些泡沫。“也许供应量的急剧增加、加息或者全球资本的流动转向都可能会触发房价的重大调整”，另外，“宏观经济态势”、投资者情绪的改变，或者主要供应量的变化都会引发价格的急速下滑。
由于缺乏连贯数据，该调查不包括中国内地，但瑞银表示，在大多数全球性城市，对于一个年收入达到全国平均水平的人，购买一套60平方米的公寓是遥不可及的。
最后瑞银总结道，对于那些正在购买高估房产的投资者来说，就不要指望着这些资产在中期或长期内出现实质上的升值了。
其实，其他被高估的资产类别也是如此，每年全球央行向市场放出2.5万美元，流动性不断创出新高的时候，投资者是很难在这类资产上得到安全性更高的回报的。
转自：IPO观察
作者：陈琳
来源：环球老虎财经（ID：laohucaijing01）