网友提问：
凤凰股份(600716)
关于本次土地出让的解读
凤凰岛岛主0909：
基本信息：公司持有1.8万平米土地，建筑面积11万平米，总成本（根据年报数据）近14亿。公司持有76%份额。新拍卖土地容积率9.8（公司容积率6）公司吃亏40%，但国企就是这样在政府面前都弱势不争取。最关键的因素是拍卖价格会是多少，没有价格就没法计算公司收益。
凤凰岛岛主0909：
如果出让用格是10万一平，按容积率转换后是10.8亿，不够本；如果15万一平，转换后是16亿，毛利2亿；如果20万一平，转换后是21.6亿，毛利7.6亿，如果是25万一平，转换后26亿，毛利12亿，如果顶天30万一平，转换后43.2亿，毛利29亿。如果按照有的股友的意见，政府不征收土地增值税，但25%的企业所得税必须交，其他小税种5%总计必须有，公司支持有76%份额，再减掉24%。总毛利的40%就是到公司的净利润。如果真的有30万一平成交，毛利29亿，会有11亿净利润，最低是亏损，去中间价，盈利5亿左右最可能。等结果验证吧。这块地是政府跟香港客商谈妥的，非住宅类，300多米酒的商业体，估计土地成交价不会太理想。凤凰股份这些年开发的商业都卖不动，住宅都卖光，大家都持有这只股票这么久都明白的。。如果有好的专业探讨，欢迎。骂人的只是骂自己跟自己的家人，自重。。。
凤凰岛岛主0909：
简单的说，公司先吃亏40%。然后如果不缴纳土地增值税的情况下（希望如此），至少要缴纳企业所得税25%，其他小税种5%，另外公司支持有74.81.再扣掉25%。毛利的40%才是公司净利润。这块地的成本是14亿（根据年报数据除74.81%，再加下半年的资金成本）
tejing766918：
发个图说一下成本，这样更可信
tejing766918：
说一下土地成本
fangshai2：
这个容积率从哪儿来的？并且政府收购土地是可以减少很多税费。
凤凰岛岛主0909：
只计算了企业所得税和5%小税种，不考虑50%土地增值税
股友lcHTqc：
营改增全国都已经全部完成了！哪里还有营业税？？不懂得不要乱说话。现在都是增值税，已经把营业税替代掉了！你们这些根本不懂基本会计和新税务制度的，就不要乱说话。没文化没知识是最可怕的！
妞妞rww5ge：
不用考虑容积率，或者说补偿金额和容积率无关！
按照补偿方案，补偿金额等于：地块原出让建筑容量（约11.43万平方米）*重新出让时同用途的楼面成交价；
注意上述计算公式原建筑容量11.43万平米是不变量，而后者重新出让时同用途的楼面成交价是变量，要看现在的成交楼面价，按照目前南京同等位置土地拍卖成交的楼面价看，最后的成交楼面价不会低于3.5万元/平米！
至于政府修改规划方案致容积率增加，和公司无关，所以也不予公司补贴！
妞妞rww5ge：
“总成本（根据年报数据）近14亿”无依据！
根据2016年年报，第26页，公司孙公司南京龙凤投资置业有限公司（持有铁管巷地块）总资产才9.57亿（包含负债的，该公司净资产为4.8亿），你说它持有铁管巷地块成本近14亿这明显不符！
股友BpgbPx：
踏空狗疯了，把6.5亿成本造谣说14亿，还说是年报……然后还说容积率扩大是利空，甚至把不需要交的税拿出来吓唬人，股吧小散户真可怜，天天被这种人骗筹
妞妞rww5ge：
关于当地相同地块的土地拍卖价格，可以参见葛洲坝于2016年5月13日经过25轮以32.8亿、楼面价45213元/平米拍下NO.2016G14地块，成为全市新地王。项目为R2二类居住用地，东至南京河西新城区开发建设管理委员会等单位用地，南至和熙臻苑住宅小区，西至友谊街，北至邺城路，容积率：1.0
G14地块楼面价45213元/平米，铁管巷地块比G14地块位置更好，更是城中最繁华区域，所以最终铁管巷地块的最终楼面成交价不会低于3.5万/平米的
妞妞rww5ge：
葛洲坝G14地块位于河西南，为R2二类居住用地，东至南京河西新城区开发建设管理委员会等单位用地，南至和熙臻苑住宅小区，西至友谊街，北至邺城路，容积率：1.0。
正好铁管巷地块也差不多在这个区域
妞妞rww5ge：
同在建邺区。铁管巷地块更黄金、更中心吧
凤凰岛岛主0909：
葛洲坝那个是住宅用地，容积率是1，这个是酒店商业用地，容积率9.8.你拿来一起比较，你是想钱想疯了？
凤凰岛岛主0909：
如果这个是住宅，就好了。但这个地方政府要求形象，要建设300多米高的酒店商业，已以出租为主的东西，你说土地出让金能有多高？业态是政府定死的，业态决定不同的价格，现在商业过剩，住宅好卖，看看凤凰股份自己开发的项目不就知道了，开发的住宅瞬间被抢完，商业砸手里几乎一点卖不出去，组也不好租。但政府为了城市整体形象就会这么要求，拍卖不出去就降价拍卖，吃亏的是企业，反正不会亏本。政府不同意，你凤凰股份只能把地继续砸手里，但凤凰股份是国企，敢不听政府的？
凤凰岛岛主0909：
从你的发言看，是懂一点财务或者就是财务工作人员，但不懂地产财务，地产营改增是2016年5月1日实施，规定旧项目按照5%征收增值税但不得抵扣，新项目按照11%征收但可以抵扣。另外还有附加税0.5%，契税1。5%，加起来7%说5%是往低了说。。。。不怕没文化，就怕你这种半瓶水不到的
凤凰岛岛主0909：
给你讲讲，2010年公司花费6.5亿收购74.81%股权，2017年6月半年报存货一栏是9.5亿成本，因为每年有资金成本（你看到哪家房地产商没有资金成本的？）约一亿，下半年成本增加0.5亿，基本2017年底应该拍卖有结果，公司收到政府给的拍卖款分成才停止计算资金成本，到年底公司账面成本10亿，除以75%左右比例，得到实际成本14亿，明白了吗？好好读书，好好做人，好好赚钱，不要以为在网络中就可以随便满嘴脏话，随便喷粪，现在网络实名制，我要找到你收拾你分分秒的事情，别做屏幕后的老鼠，做堂堂正正的人
踢出个蔚来：
居心叵测
妞妞rww5ge：
比的是楼面价，不是地价，你弄清楚！补偿也是按楼面价，不是地价
凤凰岛岛主0909：
是你没弄明白。那个是住宅，是卖的。这块地是300多米的高层商业，自持出租的。政府规定的，明白？做住宅马上卖完赚钱，做商业是用租金慢慢回本，土地价格能一样吗？容积率1和容积率10楼面成本能一样？最终成交单价会让大家失望的。但这个项目是城市形象，城市形象，城市形象，政府要求300米高层商业。懂了吗？我最明白散户的苦，我曾经在10年前玩权证血本无归，只是让持有的苦逼散户心里有数，因为主力跟公司是一家，情况人家清清楚楚，甚至散户的筹码状况都清清楚楚，你以为我说出了实情就会影响股票走势，你们这种心态就离开股市吧，好好工作去吧，这个残酷的场所不适合你们
妞妞rww5ge：
哈哈哈，你绝对是猴子派来的...........
"到年底公司账面成本10亿，除以75%左右比例，得到实际成本14亿，明白了吗？",幸好公司是持有77.31%，你是用10亿去除75%，如果公司只持有1%的股权，你用10亿除1%，公司成本立马变成100亿了！
妞妞rww5ge：
另外公司持有铁管巷地块的份额是77.31%，在6.5亿收购南京龙凤74.81%股权之前，公司就持有2.5%南京龙凤的股权了。看公司持有铁管巷的成本就看南京龙凤负债、总资产就行了。因为铁管巷地块就在该公司名下！
凤凰岛岛主0909：
比的是楼面价，但这个是330米的自持为主的商业，你用1容积率的住宅成交价做比较，能直接比较吗？你看看商业地产和住宅地产同地段的土地成交价一样吗？这两种业态成交价就不一样，不然公司的公告不会发的这么没底气，
自由自在1008：
资金成本已经体现在历年的报表中，此次作为利润回冲
妞妞rww5ge：
哈哈哈，你绝对是猴子派来的...........
"到年底公司账面成本10亿，除以75%左右比例，得到实际成本14亿，明白了吗？",幸好公司是持有77.31%，你是用10亿去除75%，如果公司只持有1%的股权，你用10亿除1%，公司成本立马变成1000亿了！
妞妞rww5ge：
商业房的房价难道比住宅房的房价低了？
fangshai2：
岛主可能是内部人，也就是想压住股价的庄托。
凤凰岛岛主0909：
G43，鼓楼区湖南路0405地块
四至：东至丁家桥路，南至湖南路，西至中山北路，北至马台街
总用地面积：84916.31
规划用地性质：Rb商住混合用地Bb商办混合用地G1公园绿地S1城市道路用地
出让年限：住宅70年商业40年
容积率：7.45
挂牌出让起始价：59亿元
最高限价：115亿元
这个是可以类比的，附近地段，刚成交的商业用地，成交底价1万一平，最高2万一平。按2万一平基本就没啥利润了，税也就不用计算了，没有利润计算各屁的税
凤凰岛岛主0909：
不知道你是兄弟还是姐妹，就叫你朋友吧。朋友，如果说我是庄，你是高看我，我只喜欢自由的生活，坐庄在现在的中国金融监管环境下风险太大，我的背景撑不住（不是能力不够），说我是庄托，你也太蔑视我了，那种勾当我不屑为。我只是股市一散人，偶尔结识有缘人，至于过往早已如风。。。。