网友提问：
华发股份(600325)
顶的高负债盖起来的项目 是不是亏的最后都得连裤衩都不剩了 你还能对2019 2020年抱有幻想么
网友回复
半边文人：
预测本来就是一种概率推演，与实际总会有出入的，要不，也就不是预测了。你去看看十大券商近几年关于华发的业绩预测，有一个靠谱的吗？最接近的，起码也低估了30%！！！但是，如本人一样从每个项目的根子上进行分析，准确性是比较大的。
既往历史：我预测去年年报0。7-0.75，结果0.78.预测一季报0.3，结果0.28.预测半年报保底7毛，结果6毛。误差基本都在10%以内。相比各大券商，哥哥的准确率秒杀他们了！
现在：我预测17年在1.5+、18年2.5+、20年3.5+，19年一季报0.8+。估计最终结果也在正负10%以内。数据在哪里摆着，个别项目或有出入，但总体应该大差不差。而且，细察之下，虽然也许个人对单个项目的结算货值预测有可能出入，但对项目净利率的预测都采用了保守数据，可以有相当的对冲。如果你是非常悲观的人士，最极端的，在哥哥预测值上下调20%，怎么也该能够兜住底了！
半边文人：
负债问题，谈多了，不谈了。不明白的，哥哥再这怎么说，也不会明白。
1、说说去年的地王项目。华发去年拿地150多亿，最大的在南京。南京地王与华润合作了，大概华发投资6、70亿。南京项目打造华润万象汇，不但解套，而且赚钱，没问题了。其次是武汉8宗地，均价在3000多，投资6、70亿，地价不高，赚钱是肯定的，只是赚多赚少的问题。其他的，无锡项目、苏州公园首府、珠海本地项目等，赚钱也是板上钉钉。所以，华发本身，去年的项目没有一个会套住，且基本都会有10%左右的平均利润。
半边文人：
2、麻烦的是华发接手其它开发商的合作项目。苏州投资近20亿的泰禾华发姑苏院子，肯定是赔了，好在有太仓院子大赚，一进一出，还是会略赚的。珠海与碧桂园合作的四个项目，地价极高，考虑碧桂园的品牌影响力，估计不会赔，但赚不了什么；大连接手的万科项目，估计凶多吉少。好在这些项目占比不大，华发真金白银拿出的总投资也就5、60亿。
半边文人：
3、总体看，华发在建、待建项目1700万平方米，去年介入的项目不过300万平方米，利润会薄一些，但近1400万平方米是早年拿地，利润丰厚。去年的300万平方米占比不到20%，无碍大局。何况，个人看，这300万平方米，抽肥补瘦，平摊下来，总体还是能有7、8%的行业平均利润，并无高位套牢之大优。
不过，华发本身负债率就较高了，高位接盘，为他人做嫁之类的事，华发后面还是少干！：）））
蓝筹海浪：
关于华发与碧桂园合作的四个项目，地价在一万七到一万八左右，而前几天此项目附近的别墅备案价已达6万以上，项目处于航空新城核心区，未来有金海大桥直接与横琴相连港澳，此四个合作项目未来可卖到3到5万一方，赚钱是肯定的。
半边文人：
今年大概率入市。周边现在也就2.3-2.5万，考虑品牌影响力，均价能够达到2.8万，就阿弥托福，也就能够有7、8%的利润了！