网友提问：
中天金融(000540)中天的土地储备估值推算
本推算成立的前提是“万亩土地储备”真实可信 土地储备指“未开发土地”，不含在建、待售土地面积 10000*666平方米=6660000平方米可建面积 6660000*3（容积率）= 20000000平方米楼面价格单价 约等于销售价格*60%=11000（贵阳11月销售价格）*60%=6600元可售楼面价格=可建面积*楼面价格单价=2000万*6600=1320亿元假如土地储备数据有误，没有一万亩，只有五千亩 那也还有1320/2=660亿元得出的结果还是与出售时的估值246亿相差甚远 问题出在哪里？？？这也许也就是二股东为什么会“要求”老罗解除出售地产合同的原因
网友回复
庄家0754：
今年贵阳房产价格增长32.4%
简单推算 去年出售地产时的估值应该是246+负债约等于400亿
今年升值大概400亿*32.4%=120亿
对散户来说地产回归难道不是利好吗？
昆冈A：
所有人在呼吁地场见卖的时候。你在吃大奋吗？这会子爬出来装模作样。
股友V9LzSX：
你在哪看到的万亩储备，诺是这样前两年就算房价没涨按你算的660亿再除2也是330亿，股价早被炒飞了。何况现在回来的城投还是当初那个城投吗？说不定大部分储备都转给碧桂园了呢？
股友V9LzSX：
没有一出一进才是利好，你有一个包子，被别人抢走咬了一口还把肉馅换成糖馅再还给你，也是利好？
庄家0754：
滚出我的帖子 满嘴臭奋
庄家0754：
滚出我的帖子
股友4smyPv：
这种分析也好意思发表，真是可悲，要捧也要捧在点上啊！多学习吧，先弄懂招拍挂程序，生地/熟地的区别。
昆冈A：
大爷在这就为骂你一句杂中。还真当你这是什么好地方呢。。。看你这吃矢的烂最。都让人恶心。
烂臭一坨。大爷都懒得看你这费务一眼。
庄家0754：
公告说了，重组继续 （现在我只能相信一切以公告为准）
在此基础上 我认为地产回归是利好
比方 原来为了与人合买一头奶牛 不得不打八折卖掉了正下蛋的母鸡
现在有人给你出钱，买奶牛的钱也筹到了，母鸡不用卖了。（而且之前下的蛋都能还回来）
将来每天都有鸡蛋，牛奶 吃。万一哪天奶牛生病，家里还有鸡蛋可以撑几天。
待奶牛生了一群小奶牛后，再考虑卖掉母鸡
当然 最关键的是能够顺利买到奶牛
庄家0754：
狗杂中
庄家0754：
近三年来，贵阳房地产市场发展整体向好，成交均价稳定上扬，土地市场活跃。2018年截至11月，贵阳商品房成交面积870.31万平方米，成交均价10478元/，同比增长32.4%，连续3年商品住宅成交均价复合增长率超过19%。土地市场方面，2018年贵阳土地市场成交活跃，全国品牌开发商云集，尤其是观山湖区、白云区成为市场供求热点区域。截至目前，中天城投战略土地储备面积 “逾万亩”。随着贵阳房地产市场的整体向好，公司优质、丰富的战略土地储备为未来地产业务的发展奠定了坚实的基础。未来，伴随着整个区域市场的稳定向好，公司业绩也定会有长足的增长。
房地产业务回归 中天金融持续盈利能力提升 第一财经报道的
痴汉1：
楼主，谢谢分析。我对土地储备不是很清楚，但知道储备用地，有些未走完招拍挂程序，有生地和熟地之分。未通过招拍挂程序的，应该还没有出足钱。我也不知道这方面政策，为什么，没有完成招拍挂，也算储备用地？
痴汉1：
但应该来说，储备用地，至少已占用资源了，是好事；可能没完成招拍挂，没出成本，具体不清楚。
痴汉1：
关于印发《土地储备管理办法》的通知（附全文）
2018-01-11 09:33:37 来源：国土资源部网站
痴汉1：
三、入库储备标准 (七)储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。 (八)下列土地可以纳入储备范围： 1.依法收回的国有土地; 2.收购的土地; 3.行使优先购买权取得的土地; 4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地; 5.其他依法取得的土地。 入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利(包括用益物权和担保物权)等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。 (九)收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经同级国土资源主管部门和财政部门确认，或地方法规规定的其他机构确认。 (十)储备土地入库前，土地储备机构应向不动产登记机构申请办理登记手续。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他(政府储备)”，登记的用途应符合相关法律法规的规定。 四、前期开发、管护与供应 (十一)土地储备机构负责理清入库储备土地产权，评估入库储备土地的资产价值。 (十二)土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，为政府供应土地提供必要保障。 储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。 前期开发工程施工期间，土地储备机构应对工程实施监督管理。工程完成后，土地储备机构应按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收，并按有关规定报所属国土资源主管部门备案。 (十三)土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护;建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为要做到早发现、早制止、早处理。对储备土地的管护，可以由土地储备机构的内设机构负责，也可由土地储备机构按照相关规定选择管护单位。 (十四)在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。储备土地的临时利用应报同级国土资源主管部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建(构)筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意，不得修建永久性建筑物。 (十五)储备土地完成前期开发，并具备供应条件后，应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县国土资源主管部门统一组织土地供应。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。 五、资金管理 (十六)土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。 (十七)土地储备机构应当严格按照规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。 (十八)土地储备机构按规定编制土地储备资金收支项目预算，经同级国土资源主管部门审核，报同级财政部门审定后执行。年度终了，土地储备机构向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算，由同级财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。 (十九)土地储备资金应当建立绩效评价制度，绩效评价结果作为财政部门安排年度土地储备资金收支项目预算的依据。 (二十)土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。
三、入库储备标准
(七)储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。
(八)下列土地可以纳入储备范围：
1.依法收回的国有土地;
2.收购的土地;
3.行使优先购买权取得的土地;
4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地;
5.其他依法取得的土地。
入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利(包括用益物权和担保物权)等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式...
痴汉1：
有点复杂，没看懂。
看好中天金融：
炒股别当韭菜
庄家0754：
汉兄好 重组进程不是我们散户能够左右，只有在2018年完不成重组这个无奈的现实下，对地产回归一事发表一下自己的粗浅理解 感觉就目前重组未成功之前收回城投，对我们散户来说未尝不是件好事
否则 如果被强制复牌 到时的股价真的无法预测 因为不能排除会鸡飞蛋打 成了啥都不是的无主业的空壳公司 公司股价不知道如何估值，跌至哪里好像都有可能
现在地产回归 ，哪怕重组失败 还可以以地产公司平均市盈率或市净率进行估值 ，相当于有了股价护城河
当然 如果重组成功 那就是锦上添花 因为单凭华夏25%的利润 年报不可能很漂亮的
去年为了凑钱 急卖地产 打点折扣可以理解 何况以当时贵阳的房产价格为估值基础也是合理的。相比于现在的市场情况肯定是低估了。因此感觉地产回归不是利空
上午又打通电话了，女士接的。虽然没听到好消息，但起码她依然信誓旦旦重组还在进行中，而且也没有不可逾越的政策障碍。现在除了相信公告还能咋样？
但愿一切有好的结果吧
谢谢 汉兄
痴汉1：
我以前一直持低卖地产的看法，没有改变过。目前，地产回归，我认为比较而言，是好事。我也相信公告说的方向。对于土地储备，我真没有搞懂，我以前在一国企工作过，当时企业也储备土地，但储备的土地都是经过招拍挂，并交了钱来储备的，所以我也不知道中天储备土地的标准和概念？可能我以前工作过的国企比较小？
真图3：
你可能想复杂了，简单的说土地储备就是地主家的余粮，值钱呢
痴汉1：
我下午问了国土部门一朋友，结合国家文件，有了一个认识：我国，储备土地的机构只有国土部门（土地储备中心），国资平台都无权。企业只能通过招拍挂程序取得（储备）土地，如果招拍挂取得土地2年内不开发或建设，国土部门有权收回。就这么简单，所以那个储备万亩土地的概念，不真实，或简单推理就发现不真实。估计记者们也搞不清这个概念，反正大部分内容都是抄，总编也搞不清，一看大报上有这个词语或内容，就不看了。
六六顺泽：
这分析本身就是错误的，只知道进，不知道出？你建房子不要钢筋水泥，不要钱，不要人工？那么多借款，不需要支付利息？不需要给国家交税？一大把开销等着呢。
痴汉1：
大家在讨论储备土地，在讨论楼面价，暂没有讨论房屋建设成本。
庄家0754：
楼面价成本+建造成本+税费+利润=销售价