网友提问：
罗牛山(000735)2018年9月30日三季报，罗牛山总资产62亿，总负债22亿。 按照企业会计制
2018年9月30日三季报，罗牛山总资产62亿，总负债22亿。 按照企业会计制度的规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按照规定期限分期摊销，房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本，待工程完工后，一并转入“固定资产——房屋及建筑物”。 我们来看，截至3季报，罗牛山无形资产3.32亿（这就是罗牛山所有储备土地的账目价值！！！），在建工程5.48亿（这就是开发中土地账面价值！！！）总计一共8.8亿就是罗牛山的所有土地储备和在开发房地产项目的总计估值。而在开发中的罗牛山广场总用地60亩，保底利润是17亿（详见和祥源控股的合作开发协议保底利润条款），可见罗牛山的土地开发利润相对于土地储备的账面价值的落差有多大，10倍，百倍！！！
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珈玮：
一、2017年底土地储备：12,137.12亩，其中：农业用地9852.30亩（其中建设用地695.86亩）；工业教育用地1324.35亩，商住用地960.47亩。 罗牛山2017年报透露，未来开发完手头地块，将退出房地产开发，专心做大农业。 我个人认为：未来在做大农业的过程中，盘活存量农业用地，大力发展生态农业和休闲农业，稳步探索田园综合体，努力成为休闲农业提供者，在生态农业和休闲农业领域进行前瞻化布局，其中可能涉及部分农业用地变性住宅用地， 发展休闲农业+公寓等发展模式。图1 二、赛马不多说了，板上钉钉，逐步推进。 三、2018年可供出售房地产销售、结算统计： 1、锦地翰城一期：剩余可销售面积约0.61万平方米，2018年内结算面积未知。 2、锦地翰城二期A区：剩余可销售面积约1.6万平方米，预计2017年销售的0.29万平方米在2018年内结算产生收入，个人估计增加主营业务收入2400万元（按8000元/平方米）。 3、锦地翰城二期B区：剩余可销售面积约0.5万平方米，预计2017年销售的1.82万平方米在2018年内结算产生收入，个人估计增加主营业务收入1.4亿元（按8000元/平方米）。 4、锦地翰城三期：剩余可销售面积0平方米，2018年内结算面积未知。 5、锦地翰城四期：总建筑面积4.48万平方米，2017年销售1.86万平方米，剩余2.6万平方米预计在2018年内销售，预计2017年销售的1.86万平方米在2018年内结算产生收入，个人估计增加主营业务收入1.86亿元（按1万元/平方米）。 合计2018年房地产增加主营业务收入预计3.5亿元，此金额未加入锦地翰城一期、三期、景山花园、其他本年度销售本年结算的收入。 四、未来开发房地产项目： 1、最近两年开开发项目： 罗牛山广场：总建筑面积14.85万平方米，其中住宅2.295万平方米，商业12.55万平方米，2017年6月开工，预计2019年12月竣工，总投资13.06亿元。本项目是罗牛山和祥源控股合作开发，罗牛山以土地入股85%股权，祥源控股出钱开发建设占15%股权，当项目总体可分配利润在20亿元以内时，罗牛山分配85%；当项目总体可分配利润在24亿元以内时，罗牛山分配70%；当项目总体可分配利润在24亿元以上时，罗牛山分配55%。保底利润2.72亿元，不足时祥源控股填补缺口。个人按照房地产开发进度预计：首先开发建设的是住宅项目，以住宅养人气，后续开发商业项目，个人预计住宅项目最晚在2018年三季度可取得预售许可证，年底完成单体竣工备案，2019年都完成大部分销售结转。 2、未来开发项目 罗牛山祥源城，总建筑面积29.57万平方米，其中住宅12.35万平方米，商务金融17.22万平方米。个人认为，该项目可能就是年报中提到的“走精品精致路线，打造特色的明星小区，打造海口房地产中的金字招牌”项目，值得重点关注。五、重点关注的罗牛山管理层： 徐自力：任本公司董事长，现任海南省第七届政协委员。 钟金雄：今任本公司副董事长兼总裁，同时系海口市十六届人大代表。 张慧：任本公司董事，现任本公司财务总监兼董事会秘书；2018年3月至今，兼任海口农村商业银行股份有限公司董事。值得注意的是：该女士是罗牛山参股海口农商行安排的董事，上任时间2018年3月，跟调整核算方法由成本法变更为权益法时间段符合。未来若对大东海重组方案获得通过，极有可能该女士出任大东海董事长。 唐山荣：任本公司副总裁；兼任海口市第十四届政协常委、第六届海南省青联常委、第七届海口市青联常委、海口市青年创业就业促进会理事长。 六、2017年末按成本计量的可供出售金融资产： 1、海口农商行：3.78亿元，2017年内产生红利1554万，将近4%年利。 2、海口农村信用社：0.61亿元 3、三亚农商行：2017年内出售全部资产0.78亿元，2017年内产生红利184万。 4、琼海信用社：0.22亿元。 5、上海同仁：0.32亿元。 6、海南各市县信用社，完全覆盖海南全岛，并且持股在8%-10%区间。未来海南全面开放、开发、建设，罗牛山如计划在各市县投资农业项目，例如农业种植、养殖，罗牛山按照公司+农户，种+养结合提供技术支持、种业支持，农户加盟，当地信用社放贷，形成闭环。 2017年底合计持有6.04亿元对外投资可供出售金融资产。个人认为：这是罗牛山未来要主业大农业发展的重要布局，遍布全岛信用社，在加上罗牛山小贷公司，在此基础再加上成熟的农业产业模式，大农业前景广阔。
一、2017年底土地储备：12,137.12亩，其中：农业用地9852.30亩（其中建设用地695.86亩）；工业教育用地1324.35亩，商住用地960.47亩。 罗牛山2017年报透露，未来开发完手头地块，将退出房地产开发，专心做大农业。 我个人认为：未来在做大农业的过程中，盘活存量农业用地，大力发展生态农业和休闲农业，稳步探索田园综合体，努力成为休闲农业提供者，在生态农业和休闲农业领域进行前瞻化布局，其中可能涉及部分农业用地变性住宅用地， 发展休闲农业+公寓等发展模式。 图1 二、赛马不多说了，板上钉钉，逐步推进。 三、2018年可供出售房地产销售、结算统计： 1、锦地翰城一期：剩余可...
珈玮：
这一切，是海南大开放给的，所以我们戏称，罗牛山就是海南的被拆迁户！一夜暴富！ 我们再来看看能挑出来的罗牛山的地块位置分布：罗牛山广场罗牛山广场规划图及沙盘介绍： http://live.leju.com/house/han/6235406763052044592.html 图3 上图是罗牛山开发中的锦地瀚城 和开发中未出售和未开发的几块土地位置，好不好，大家看！ 请记住，罗牛山广场60亩的保底利润是17亿！ 我们再来看看海口江东新区的位置： 罗牛山产业园区项目一期土地面积761亩，据说后面还有两期，总占地4000亩左右（后面两期未核实） 1、240万头生猪屠宰及深加工易地技术改造项目 2、30万吨出口标准冷链物流中心 3、力神咖啡厂整体搬迁和技术改造项目 4、出口型胡椒、调味品深加工项目 5、电商大厦&展示展销中心 6、农产品研发基地 7、农产品孵化基地 8、农产品产业化基地 罗牛山国际赛马小镇，位于罗牛山互通和海口绕城二期高速位置，上面是红树林国家级生态保护区和新划定的海南江东新区规划区！拥有良好的生态环境和几十万人的强大交通疏散能力，同时赛马小镇和赛马文化公园并不影响江东新区的整体规划，做到完美的融合配套！ 项目占地500公顷，7600亩，全部为罗牛山自有土地！ 篇幅过长，分为上下贴，下半篇：http://guba.eastmoney.com/news,000735,798028356_1.html#storeplyhttp://guba.eastmoney.com/news,000735,798028356_1.html#storeply
这一切，是海南大开放给的，所以我们戏称，罗牛山就是海南的被拆迁户！一夜暴富！ 我们再来看看能挑出来的罗牛山的地块位置分布：罗牛山广场罗牛山广场规划图及沙盘介绍： http://live.leju.com/house/han/6235406763052044592.html 图3 上图是罗牛山开发中的锦地瀚城 和开发中未出售和未开发的几块土地位置，好不好，大家看！ 请记住，罗牛山广场60亩的保底利润是17亿！ 我们再来看看海口江东新区的位置： 罗牛山产业园区项目一期土地面积761亩，据说后面还有两期，总占地4000亩左右（后面两期未核实） 1、240万头生猪屠宰及深加工易地技术改造项目 2、30...
珈玮：
基于这种大环境下，我们纵观A股所有板块，进行挑选（个人观点，不作为投资建议）： 基建板块就是水泥和各类城建股。水泥面临着地域竞争，产能限制和环保要求；城建类个股基本面利润率不高，就是个打工仔而已。这两类股有行情，但是空间有限！ 海南板块，业绩普遍不好，能看的几个： 海南瑞泽：主业绿化和商混，行业壁垒不强，大型项目自己都可以做商混，绿化规模扩大时效长，绿化外运也行。 海峡股份：海峡运输独一份，港口有一定垄断，但是海南岛的可供开发的港口很多，海低隧道也提交申请上去了，船运旅游，需要直面外来竞争，所以未来提升有限，但是肯定是最先受益的，不过业绩底子确实薄弱，在上一波行情表现也比较好。 海航基础，海航创新，海南控股等基于航空内是有前途的，但是目前业绩一般，航运能力提升有限，而且一旦海低隧道修通，和各种邮轮对客流有分流，它会随着海南各种基建完成，人流提升后，业绩逐步释放，可能不是爆发性的。 海汽集团收益于小鹏汽车，和海南新能源汽车可能相关产业会收益，但是小鹏汽车目前自身影响都不大，而整个海南都取消关税的基础上，未来面临的竞争比国内都大，因为是全世界的车企空降！ 欣龙股份受益于土地，但是不多。其它海南板块都会整体收益，但是空间有限。 最终，我看到了罗牛山，我们通过2017年的罗牛山年报发现了大量的土地储备，而且这些土地的位置还相当的好，这些土地都是在很早以前拿到的，成本极低，很多在账目是负成本。
基于这种大环境下，我们纵观A股所有板块，进行挑选（个人观点，不作为投资建议）： 基建板块就是水泥和各类城建股。水泥面临着地域竞争，产能限制和环保要求；城建类个股基本面利润率不高，就是个打工仔而已。这两类股有行情，但是空间有限！ 海南板块，业绩普遍不好，能看的几个： 海南瑞泽：主业绿化和商混，行业壁垒不强，大型项目自己都可以做商混，绿化规模扩大时效长，绿化外运也行。 海峡股份：海峡运输独一份，港口有一定垄断，但是海南岛的可供开发的港口很多，海低隧道也提交申请上去了，船运旅游，需要直面外来竞争，所以未来提升有限，但是肯定是最先受益的，不过业绩底子确实薄弱，在上一波行情表现也比较好。 海航基础，...
珈玮：
这是罗牛山散户看罗牛山上篇，一直发不出来，就不附图片了。
珈玮：
这是华盛天泽在18年4月的分析，目前海口的地价对比华盛天泽写这篇文章时，提高了接近1倍，这一倍，是纯利润！文中提到的罗牛山广场，已经开始进行项目征名（见罗牛山官方微信公众号） 其中可供出售的金融资产，有部分今年调整了会计记账方式，导致利润今年增加了很多，通过记账方式的转变产生的利润是暂时的，但后面的利润会源源不断的从房地产和其它相关产业而来，现在就是罗牛山质变的前期！
沉默是金aww88z：
有理有据说的空狗无力反抗
珈玮：
罗牛山三季报开发成本为0，原因估计就是开发的楼盘只出地，不出钱
万宝路赛马：
海南自由港最大受益的上市公司
chenpjhsy：
辛苦玮兄啦
追寻大资金：
楼主辛苦了！
九阳启泰：
顶
农二代了：
罗牛山2017年报透露，未来开发完手头地块，将退出房地产开发，专心做大农业。 当时的年报这么想你要考虑到在4.13讲话之前，即海南自贸港还未设立。而今年估计是根据自贸港建设及江东新区设立的东方，公司将向多规元化转型，包括切入现代服务产业等
kisswave：
这么看来，赛马一时半会出不来了，都转移到土地题材上来唉。土地题材罗牛山15 16 17年，年年炒，见怪不怪。
股价不涨都是假的。现在市值也就100亿，2，30个亿就可以控股，但没人举牌，说明什么？说明现在资本还不看好罗牛山，为什么不看好？不知道
珈玮：
罗牛山以农业为主，后面多拿点养猪的地，然后随着城镇化，变成建设用地，顺理成章
爱股至上：
辛苦您了
农二代了：
这个股现在是你想举牌能举牌吗？难道人家资本还比你傻？罗牛的土如果得不到当地的政府的许可或支持，尽管现在实行的是多规合一，但同意可以不让你作商业项目开发，说你不符合有关项目规划也可以分分钟钟叫你知难而退。明白吗
农二代了：
是的，俺指的当时的年报退出房地产这块业务并做大农业是鉴于自贸港还未设立在这么写，而现在来写很可能并不在做大农业，而是写成以农业为主逐步向多无化经营转型包括切入现代服务产业等
珈玮：
目前流动筹码不多了，举牌不是那么容易，看起来成交量大，对倒盘多，今天尾盘几个大单就把股价拉了2个点，主力介入很深了
珈玮：
看看股吧大量唱空的就知道筹码的珍贵
农二代了：
是的，海南首期签约项目只有300亿，这个实在太底了，现在一个地级市的招商引资还不至这个规模。就象海南大学李教授呼吁的，现在更需要这匹马尽快落地，因为围绕这匹马进行吃喝玩称产业链布局的，包括大型超市都在等你这个马设施落在那，然后现借机布局，所以项目选择址达成共识后，海南应该会加快这个项目的建设进度
珈玮：
海南不突破就会被人笑说又来一波嘴上的开放！！！
世事无常大A更狠：
炒股别当韭菜