网友提问：
罗牛山(000735)
一、2017年底土地储备：12,137.12亩，其中：农业用地9852.30亩（其中建设用地695.86亩）；工业教育用地1324.35亩，商住用地960.47亩。罗牛山2017年报透露，未来开发完手头地块，将退出房地产开发，专心做大农业。我个人认为：未来在做大农业的过程中，盘活存量农业用地，大力发展生态农业和休闲农业，稳步探索田园综合体，努力成为休闲农业提供者，在生态农业和休闲农业领域进行前瞻化布局，其中可能涉及部分农业用地变性住宅用地，发展休闲农业+公寓等发展模式。二、赛马不多说了，板上钉钉，逐步推进。三、2018年可供出售房地产销售、结算统计：1、锦地翰城一期：剩余可销售面积约0.61万平方米，2018年内结算面积未知。2、锦地翰城二期A区：剩余可销售面积约1.6万平方米，预计2017年销售的0.29万平方米在2018年内结算产生收入，个人估计增加主营业务收入2400万元（按8000元/平方米）。3、锦地翰城二期B区：剩余可销售面积约0.5万平方米，预计2017年销售的1.82万平方米在2018年内结算产生收入，个人估计增加主营业务收入1.4亿元（按8000元/平方米）。4、锦地翰城三期：剩余可销售面积0平方米，2018年内结算面积未知。5、锦地翰城四期：总建筑面积4.48万平方米，2017年销售1.86万平方米，剩余2.6万平方米预计在2018年内销售，预计2017年销售的
网友回复
华盛天泽：
按照房地产开发测算：罗牛山广场+祥源城最少净利40亿元。
追涨杀跌77：
楼主估计今年的业绩多少？
华盛天泽：
我从2005年到现在，在三亚房地产企业（国有控股）任职13年，从房地产开发的土地成本、报建前期费用、建安工程费用（此项一般由建筑公司垫资）、配套费、财务费、管理费、销售、回款、资金结转等方面测算，结合目前海南全岛销售价格缓步推高等因素，罗牛山单单在房地产方面就利润空前。
不吹不黑，本着实事求是的精神，屏蔽市场情绪，只关注本身最起码的价值，目前还不算赛马和大农业发展溢价，我个人的结论是：坚定持有。
别人怎么看，我不在乎。
华盛天泽：
业绩组成太复杂，我个人没能力测算，以上是我从房地产单方面测算得来的数据，农业板块、教育板块完全没算进去。
股友yPNu0k：
就看今年公司对赛马项目上的推进力度了，这个是直接影响股票价值的核心，海南的加大开放，对常规的旅游业只是业绩增加，股价上浮有限，只有核心业务发生转变，才能带来股价的质变
炒股见人性：
发表于 2018-04-2112:36:49不错，功课做得很扎实，分析得很客观，也显得专业。最后结论能否应验另当别论，毕竟市场复杂因素太多，但至少是动了脑筋的。论坛需要这样的理性分析。
有个问题请教，也是这些天来一直困惑我的。关于罗牛山的业绩，前段时间公司的年度业绩快报和一季度业绩预报都显示同比大增，昨夜出来的正式年报果然大增。但在前面的快报和预报中，公司解释业绩增长的原因时都提到，是因为报告期内公司对三亚农村商业银行股份有限公司的投资从成本法转变为权益法核算所致，在一季度业绩预报中还具体说明，从成本法转变为权益法核算带来的“对本期利润影响”约3.5亿元。这样一来，我的具体问题就是：
1.如果扣减这3.5亿，一季度照原来核算口径岂不...
华盛天泽：
打个比方，如果大东海重组成功，海口农商行卖给大东海，成本是3.78亿元，占银行10%股权，按照银行2017年底总资产220多亿元来看，审计公司、尽职调查公司怎么核算，都要卖10多亿元，这10多亿元由大东海增发股份买入，由此增厚罗牛山多少业绩，具体要最算，我不清楚。
涅槃5688：
首先可以肯定的是房地产行业是暴利，海南的房地产更是暴利，而且还不愁卖不出去。罗牛山在自有土地上开发其利润是可想而知。
华盛天泽：
我不知道，为什么由成本法转变为权益法核算，但是可以确定的是合法合规。个人认为：可能是为了支持地方银行的发展，在银行确立初期，董事会决定几年内按照成本法核算的话，只算成本和权益不计分红，而权益法核算肯定要算收益和分红。这3.5亿元就是成本3.78亿元投资几年累计产生的收益一次兑现，今后不可能一个年度就分3.5亿元，应该会相对少一些。
炒股见人性：
补充：
我查了一下昨夜年报数据，公司投资三亚农村商业银行股份有限公司的这部分账面价值期末为3.13亿，业绩是每股0.13元，而一季报业绩预告为每股0.28元，业绩增长的影响因素为3.5亿。从3.13亿到3.5亿，折算业绩增长比率，似乎远远到不了0.28元，这怎么回事？肯定是我理解有误，我不懂会计核算专业，希望楼主动脑筋赐教。
追涨杀跌77：
年报显示营业收入生猪占比很少，还是商品房占比最大，所以目前只能算房地产股。
二大炒作题材
1.马彩（等待中央具体政策明确）
2.旅游（控股大东海）
3.商品房和土地涨价
华盛天泽：
三亚农商行只投了成本7800多万元，在年报上有明确数字，在2017年底账面价值3.13亿元，不计算分红在内，该项投资增值了2.35亿元。由此，我认为0.28元的业绩是有保证的。
吸庄血者1：
白日做梦，还30元
炒股见人性：
由成本法转变了权益法的问题我百度过，规定是投资占比10%以上可按权益法核算，另外虽然不到10%，但委派了董事，属于可施加重大影响，规定也可以按权益法核算。权益法核算似乎不是按收益和分红，而是按投资后的权益增长的账面总价值核算。打个比方，是按我持有某只股票的账面总值核算，而不是按每年一次性的分红核算。这样理解不知对不对？
华盛天泽：
大家可能忽略了一个重要环节：
罗牛山广场：总建筑面积14.85万平方米，其中住宅2.295万平方米，商业12.55万平方米，2017年6月开工，预计2019年12月竣工，总投资13.06亿元。本项目是罗牛山和祥源控股合作开发，罗牛山以土地入股85%股权，祥源控股出钱开发建设占15%股权。
罗牛山只出地不出钱，所有的建设投资13亿元都是合作方付出。但是在分红的时候，罗牛山能分到85%的分红，这85%扣除很多年前很便宜的土地购置费，基本上绝大部分都是净利。合作方投资13亿元才分15%。
由此可见，罗牛山广场真正结转收入时，对业绩的增长有多么巨大和恐怖。
华盛天泽：
你说的比较全面，我说的不够具体。
炒股见人性：
这个厉害。
炒股见人性：
其实我只是从一个侧面提出点问题，深入琢磨，这个问题似乎能够解释今年公司不分红的原因：账面业绩较好看，但手头暂时没钱，业绩是停留在投资三亚农村商业银行的账面数据上。但我仍然坚定看好罗牛山，看好理由就包括兄台分析的这些利好因素。
投资也是修行：
罗牛山中长线看好，低于9块是合理的建仓价格，中线看到18元，短期还会震荡。
舅舅的烦恼：
厉害，转发。。。
桐又竹：
楼主，都想搞赛马，有机构在天涯海角圈了5000亩地搞赛马，等等。那么，公司项目最终会不会旁落呢？
华盛天泽：
1、天涯海角的5000亩地要不要钱？多少钱？结合去年12月三亚中心渔港的土地成交价是1004万元/亩，中心渔港比天涯海角偏远，并且天涯海角本身就是热门旅游区，我们按照20%土地溢价来算，5000亩*1200万元/亩=600亿元。投资要讲回报，这600亿按照部分规划马术比赛（注意，海南瑞泽资料显示的是马术及赛事，不是赛马赛事）用地，另一部分作为住宅、商业、酒店等用地来说，靠近海边住宅建筑高度受限，容积率相对较低。这600亿买地成本+开发成本笼统计算也要700亿。赚钱难度太大。
2、罗牛山自己农场有地，合作方有马、训练、技术指导、赛事包装推广。
3、三亚气候炎热，我现在打字的时候，外面的太阳晒得皮肤疼，在海南的朋友应该知道现在户外是什么状态。在高温下发展竞技运动，马会病的快，死的快。
你自己比较一下，赛马哪个能做成、哪个能做好，一目了然。
炒股见人性：
分析得有道理。我估计罗牛山与广州一马的赛马合作，公司都不用投入资金，供地就是了。
炒股见人性：
在落实自由贸易区各项政策的背景下，拥有大片土地就是拥有巨大的财富，有土地就有项目。
华盛天泽：
是的，在海南搞赛马没有罗牛山更低的成本了，成本低就赚钱多。
天涯海角那个是打着马术赛事的旗号搞房地产开发，能不能高的成还是另一回事。
去年王健林卖掉80多个优质项目才回笼500-600亿资金。有这700多亿还不如把王健林所有项目盘下来。所以三亚的赛马只能呵呵了。
桐又竹：
嗯，再请教下，海口银行既然按新法核算，何来要出售股份？一季度能计3.5亿，不是每季度都会有吗？那全年业绩还了得？
炒股见人性：
我个人觉得，周一罗牛山应该企稳，昨天属于跌过头，主要是被海航创新带坏的。
华盛天泽：
卖出的不是海口的银行，是三亚农商行，你看错了。
炒股见人性：
按新的权益法核算，指的是对三亚农村商业银行的那部分投资。不是每季度都会有3.5亿，而是每个会计季度（或年度）这部分投资的账面价值。它是变动的，经营得好就增值，经营不好就贬值。打个比方，你持有罗牛山股票1万股始终不抛，每个季度或年度期末时账面市值多少，就核算认定你这部分资产是多少。
华盛天泽：
在年度报告第137页，本期减少：三亚农村商业银行股份有限公司 77,520,000.00元，期末余额0元。