鹏润控股IPO——紧邻雄安的房地产开发商

2017年以前鲜有人知道雄安，但是17年之后雄安新区，作为一座承载着千年大计的“未来之城”的雄伟蓝图跃然纸上。
本篇文章介绍的就是紧邻雄安新区的房地产开发商--鹏润控股。

2020年2 月 28 日，鹏润控股有限公司 (下称“鹏润控股”) 向港交所递交招股书，谋求在香港主板 IPO上市。

1、公司简介

鹏润控股于1996年在河北保定成立，经过20几年发展，鹏润控股已是以白沟新城及高碑店市为基地的房地产开发商,主要专注于开发住宅物业。
鹏润控股于2009年在白沟新城开展房地产开发业务,并于2015年成功将业务扩展至高碑店市。
白沟新城及高碑店市均为中国河北省保定市辖下行政区域，紧挨着雄安新区，享有高增长潜力。
行业顾问报告显示，白沟新城住宅物业的平均售价由2016年的每平方米人民币4,235元上涨至2018年的每平方米人民币5,818元，复合年增长率达17.2%； 而高碑店市住宅物业的平均售价由2016年的每平方米人民币5,038元增加至2018年的每平方米人民币7,062元，复合年增长率达18.4%。

根据行业顾问报告，如果按2018年与2019年合同总销售额计算,鹏润控股是白沟新城最大的住宅物业开发商，占市场份额约17.2%，如果按2018年与2019年的合同总销售额计算,鹏润控股也是高碑店市第三大的住宅物业开发商,占市场份额约6.7%。

鹏润控股在各区域的销售收入情况：

来源：招股说明书；

2、财务数据

招股书显示，2017年、2018年和2019年前十个月，鹏润控股的营业收入分别为人民币3.57 亿、2.24 亿 和 5.63 亿元，与之对应的净利润分别为人民币 9,408.6 万、2,229.3 万 和 22,204.1 万元，而在该报告期的毛利率分别为37.3% 28.5% 52.1%，相应的净资产收益率分别为77.1%、15.3%、60.5%；

鹏润控股财务数据简图（单位：百万元）：

资料来源：招股说明书；

3、公司分析

由于企业发展需要，鹏润控股在白沟新城与高碑店市拥有大量优质土地储备以供未来发展开发。
截至2019年11月30日,鹏润控股在白沟新城与高碑店市拥有总建筑面积776692.8平方米的土地储备,包括(i)未售总可销售建筑面积19247.0平方米及总可出租建筑面积1975.1平方米的已竣工物业(占总土地储备2.7%);(i)总已规划建筑面积507,960.7平方米的开发中物业(占总土地储备65.4%);及(i)总已规划建筑面积247510.0平方米的持作未来开发物业(占总土地储备31.9%)。
鹏润控股在国家公布大力兴建雄安新区前已在白沟新城及高碑店市收购相对大量的土地储备,截至2019年11月30日,按占地面积计算,占鹏润控股开发中项目及持作未来开发项目的土地储备约27.0%。

截至二零一九年十一月三十日按地理位置划分的土地储备概要：

资料来源：招股说明书；

根据行业顾问报告，2018年， 白沟新城为(i)中国最大的小商品市场；(ii)京津冀地区最大的包袋及行李箱专业市场； 及(iii)京津冀地区第四大的商品交易市场。
高碑店市为京津冀地区的产业先进县级市，因其地理及物流优势而享有高速经济发展。
高 碑 店 市 的 名 义 本 地 生 产 总 值 由 2013年的人民币125亿元增至2018年的人民币192亿 元，复合年增长率为8.9%。
高碑店市的固定资产投资额由2013年的人民币93亿元大幅增加至2018年的人民币252亿元，复合年增长率达22.2%。

鹏润的项目组合：

资料来源：招股说明书；

规模较小的房地产开发商的业绩的抗风险能力较弱，容易产生较大的波动，这一点在鹏润身上亦得到印证：由于2018年公司交付的总建筑面积减少，当年仅有一个项目的若干物业竣工并完成交付，公司收入骤降37.19%，而各项开支水平的水平接近，导致年内溢利倒退76.31%。
在2019年，业绩止跌，相对于下降前的业绩，甚至出现了暴涨，犹如坐过山车一般。
较小的规模也意味着公司有巨大的增长空间，公司亦展现出了在竞争激烈的“强者恒强”的房地产白银时代中的生存能力。
根据由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发出的2020 中国房地产开发企业500 强榜单，河北鹏润房地产开发有限公司的排名为424位，而在2019年，公司并未能进入同一榜单。

4、行业分析

房地产投资及住宅物业销售额大幅上升，可见高碑店市房地产市场近年来大幅增长。
具体而言，住宅物业投资主导高碑店市房地产投资总额，并推动高碑店市整体房地产市场增 长。
住 宅 物 业 房 地 产 投 资 由2013至2015 年 的平 均 人 民 币7亿元增加至2016至2017年的平均人民币22亿元，部分是由于所颁布有关京津冀地区及雄安新区的政策。
已出售住宅物业的建筑面积由2013至2015 年 平均人民币0.2 百万元增加至2017年至2018年的平均人民币0.8百万元。

高碑店市房地产市场相关指标列示如下：

资料来源： 高碑店市统计局；

近 年 来，住 宅 物 业 投 资 主 导 白 沟 新 城 房 地 产 投 资 总 额，并 推 动 白 沟 新 城 整 体 房 地产市场增长。
住宅物业房地产投资由2013至2015 年的平均人民币12亿元增加至2016至2017 年的平均人民币28亿元。
该增长由多项原因带动，例如于2015年发布《京津冀协同发展规划纲要》后对北京周边县镇的进一步发展寄予厚望， 以及于2016年发布《关于规划建设北京城市副中心和研究设立河北雄安新区的有 关情况的汇报》后预期雄安新区的人口将疏解至白沟新城（尤其是白沟镇）。
然而，受房地产政策收紧所限，住宅物业房地产投资总额于2017年下降。
已出售住宅物业的 建筑面积由2013至2015年的平均人民币0.1百万元增加至2017年至2018年的平均人民币0.4百万元。

白沟新城房地产市场相关指标列示如下：

资料来源： 《保定经济统计年鉴》

我们拿同为房地产开发商的两家港股上市企业（众安集团、辰兴发展）与鹏润控股进行对比，对比发现三家公司的净利润而言鹏润与众安与辰兴差距比较大，但净资产收益率方面则是鹏润比众安与辰兴高出很多；

5、股东构成

招股书显示，鹏润控股在上市前的股东持股结构中，张中华的家族信托基金是控股股东， 持有99%的股份。

6、中介机构

鹏润控股此次IPO的的中介团队主要有：创升融资是其独家保荐人；安永是其审计师；竞天公诚、竞天公诚(香港) 分别是其公司中国律师、公司香港律师；通商是其券商中国律师 ；仲量联行是其物业估值师；仲量联行是其行业顾问。

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（来源：雷根基金）