合生创展跌落主流阵营，后浪朱桔榕接班激进北上

斑马消费 杨柘

二代朱桔榕接班合生创展半年，公司的风格已出现明显变化。

今年前6个月，公司房地产主业增长的同时，“副业”股权投资业务意外成为拉动公司业绩的主要驱动力。

然而，低周转、高溢价模式惯性仍深刻影响着这家老牌地产商。
31岁的朱桔榕不缺锐气，但需要时间。

股权投资拉升业绩

掌管合生创展集团（00754.HK）半年后，朱桔榕交出了一份飘红的成绩单。

8月21日，公司披露今年中期业绩显示，录得营业收入107.37亿港元，应占溢利51.02亿港元，同比分别增长48.7%和92.17%。

斑马消费梳理发现，公司在上半年净利润大涨，主要是新增股权投资业务带来的影响。

今年6月底，公司才将股权投资纳入到主营业务之中。
上半年，该板块收入28.36亿港元。

公司开展股权投资业务时间并不长，在2016年才作为新业务发展。
股权投资范围包括香港、中国大陆及美国的上市股本证券，以及香港及中国大陆的非上市股本及债务证券。
包括对一些医疗、高科技类标的股权投资，比如平安智慧城、链链好车等。
公司在投资上堪称大手笔，其中，在二级市场投资就达114亿港元。

一方面投资业务拉动了公司业绩，另一方面，公司房地产业务也保持一定增长。

今年前6个月，公司合约销售额130.14亿元人民币，同比增长14.63%，平均售价上升14%至1.65万元/平方米，交付的总建筑面积29.11万平方米，同比增长20.29%。

数据显示，公司在广州、惠州15个项目贡献销售额49亿元，上海11个项目贡献销售额43.09亿元、京津市场贡献销售额38.05亿元，分别占比公司销售额的38%、33%和29%。

克而瑞2020年前1-6月TOP100销售榜单显示，公司操盘金额和操盘面积分别为排名第93位和84位。
距离主流房企阵营已经很远。

疯狂拿地，重回C位？

今年5月两次拿地，让沉寂多年的合生创展集团重归大众视野。

5月9日和19日，公司一举击败中海地产、融创中国等头部房企，拿下北京分钟寺4宗土地，合计耗资179.6亿元。

10天豪掷180亿元是什么概念？相当于耗掉去年一整年收入。

今年以来，越来越多的房企在经历去年楼市政策频发、融资渠道收紧之后，对公开市场拿地趋于谨慎，大多选择通过并购与合作开发来控制风险、增加现金储备。

朱桔榕上任后高调北上扩张，让行业开始重新认知这家老牌地产商。

从土地储备总量来看，公司并不缺“粮食”。

截至2020年6月，土地储备总规模3170万平方米，超过过去几年里保持的2000万平方米的土储量。

遗憾的是，公司对储备的土地转化十分有限，合约销售面积常年维持在百万平方米左右。
这让合生创展在上一轮规模竞争中掉队。

破局之路

2020年初，朱孟依辞任合生创展集团董事局主席，小女朱桔榕成为接任。
此前，长子朱一航已接管珠江商贸集团，次子朱伟航掌管珠江投资。
至此，“地产教父”朱孟依退休。

接手后，朱桔榕面临的是，公司杠杆水平已在逐步放大。

数据显示，2020年6月，公司负债总额从年初的1156.35亿元跃至1552.86亿元，资产负债率由63.24%升至68.56%。

期末，公司货币资金140.36亿元，短期借款高达222.17亿元。
只能通过土地及时转化获得资金。

斑马消费发现，从2005年至2019年，公司资产周转率远低于“碧万恒”等头部房企，甚至低于持有不少商业项目的富力地产（02777.HK）。
公司习惯了通过土地高溢价获得高利润率，早已偏离主流房企发展趋势。

拿到销售批文12年的霄云路8号仍在贡献销售额，开发近20年广州珠江帝景至今还在卖。

公司还有近10年通过土地拍卖市场获得的39块土地，目前仅11块是开工状态，其余处于或是未开工，或是部分开工状态。

朱桔榕毕竟年轻，比父亲更为激进。
她上任后开始主导融资发债、高调拿地，这些举动被外界广泛认为是从低周转走向高周转的信号。

（来源：斑马消费）