房企投资力度恢复，土地资源仍集中在头部房企

2020年中期EH50房企土地储备

研究模型全景展示

<第八部，土地储备>

2020年9月

对于房地产行业来说，土地既是基础生产资料，又是必要融资手段。

土地储备是房企得以存续的根本，对房企的健康发展起着至关重要的作用。

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土地储备

土地储备可作为房企未来可售面积、货值的参考依据。
新增土地储备，保证企业始终有适量的土地储备，每年企业补充一定量的土地（补货）。

解读

一、土地资源高度集中于头部房企，恒大存续比3年左右

从2020年上半年EH50土地储备总量来看，50家房企土地储备总量32.1亿平米，相较于2019年底31亿平米增长4%，增速较小。
与2019年保持一致的是，上半年同样有7家房企土地储备过亿，其中3家房企土地储备超过2亿平米，分别是碧桂园、融创中国和中国恒大。
另外，与2019年总土地储备相比，有7家房企总土地储备减少，减少规模超过100万平米的有5家，分别是中国恒大、保利发展、宝龙地产、时代中国和首开股份。

我们将EH50房企按照土地储备总量分为4个梯队，土地储备1亿平米以上为第一梯队；5千万平米—1亿平米为第二梯队；2千万平米—5千万平米为第三梯队；2千万平米以下为第四梯队。
第一梯队有7家，第二梯队16家，较2019年13家多3家，第三梯队18家，较2019年20家少2家；第四梯队9家，较2019年10家少1家，各梯队房企数量较2019年变化不大；第一梯队的7家房企土地储备总量14.4亿平米，占EH50房企土地储备总量高达45%,土地资源高度集中于头部房企，如此充裕的土地储备也使得头部房企地位难以动摇。

存续比是房企土地储备与当期销售面积的比值，某种程度上反映出企业销售的可持续性。
第一梯队存续比均值为6.4年，第二梯队7.1年，第三梯队5.7年，第四梯队3.8年，各梯队存续比均值随总土地储备呈规模递减趋势；值得注意的是，中国恒大在2020年上半年房企业绩会上，曾表示从年初开始控制土地储备规模，实现土地储备负增长，以达到三年降负债的目标，根据公司上半年存续比表现，这种策略已经取得成效，公司存续比在第一梯队中最低，为3.1年。

二、大规模房企有拿地优势，第二梯队扩张意愿更强

土地储备作为基础资源对房企的可持续发展和规模扩张起到至关重要的作用，对此，企业每年需要根据销售情况及时补充土地资源。
EH50上半年共计新增土地储备3.5亿平方米，我们仍按照公司总土地储备分梯队，其中第一梯队房企在拿地方面得天独厚，7家房企上半年共计新增1.45亿平方米，占总新增土地储备41%；第二梯队总新增土地储备占比32%，其中绿城中国上半年新增土地储备占总土地储备比重最多，为22.85%；其次是蓝光发展19.26%，面积投销比1.41倍，相较2019年同期1.46下降0.05倍，同时半年报显示蓝光发展有76%的新增土地储备分布在华东和华中地区，其中华东地区占比37%，主要分布在长三角核心二线和强三线城市，我们能看出蓝光发展加大了投资力度，土地储备结构得到进一步优化。

投销比反映房企当期的投资力度，比值越高房企投资力度越大，反之投资力度小。
上半年第一梯队平均面积投销比为1.15倍，其中保利和万科投销比最低，分别为0.66倍和0.47倍，结合金额投销比来看，保利发展2020年上半年金额投销比0.37倍，相较2019年同期0.21倍稍有增加，主要原因是保利发展投资方向以核心城市以及重点城市群为主，项目分布城市能级较高，相应的土地成本较高；另外，新城控股投销比2.17，较2019年同期2.01倍上升0.16倍，是第一梯队上半年投销比最高的企业。
第二梯队中，投销比最高是华侨城，为4.5倍，也是EH50在2020年上半年投销比最高的企业，其次中国金茂2.77倍，较高的投销比有助于华侨城和中国金茂冲刺更高的规模；值得一提的是，第二梯队的投销比均值是四个梯队中最高的，为1.43倍，主要是这个梯队房企销售规模扩张意愿更加强烈，由此加大对外投资力度。

由15家典型房企投销比情况可以看出，2020年上半年平均面积投销比1.38倍，较2019年同期1.14倍高0.24倍，中国金茂、阳光城和德信中国三家房企投销比较高，拉高了上半年平均投销比，除这三家外剩余12家典型房企上半年平均面积投销比与2019年同期持平，都是1.2倍，原因主要是受疫情影响，2020年2月份经济活动暂停，3、4月份逐渐恢复后，融资规模上升且售楼处开放，房企内外部资金流入均有增加，企业恢复对土地储备的投资力度，使投销比恢复至2019年同期表现，甚至有所提升。

（来源：亿翰智库）