REITs意义何在？
公募REITs可深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力
“经济是肌体，金融是血脉，两者共生共荣”、“金融活，经济活；金融稳，经济稳”、“经济兴，金融兴；经济强，金融强”，对深化金融供给侧结构性改革提出了国家战略要求，资本市场应服务于实体经济。
中央企业要强化资本约束，盘活存量资产，发展直接融资，推进混合所有制改革，扩大重大项目股权融资比例，多渠道补充资本。
公募REITs的提出是对于践行“深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力”的重要一步，有利于国家金融体系的稳定与平衡。
基础设施REITs有利于化解地方政府债务风险、盘活基础设施存量资产，从而提高实体经济质效
在中央推出“4万亿”投资计划刺激宏观经济之后，政府显性债务规模为16.47万亿，地方政府债务（显性+隐性）共约39-43万亿，地方政府的高杠杆带来了系统风险的积聚。
我国基础设施存量市场规模已超过100万亿，我国人均基础设施存量水平仅相当于发达国家的20%-30%，因此还存在大量的基础设施投资建设需求。
因我国REITs权益类证券化工具的缺失，基础设施的资金融通存在着天然缺陷，公司债、ABS无法实现出表、PPP的模式受众小且无法标准化，公募REITs的适时推出可显著降低地方政府的财务杠杆，实现基础设施产品的股权投资、大众化投资，同时也能实现基础设施投资的市场化改革，从而切实的快速提高实体经济的质效水平。
疏通储蓄转化为稳定权益类投资的通道，降低实体经济杠杆
对于推进基础设施REITs的重要意义中，“应拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆”；公募REITs作为一种标准化的REITs产品，有助于实现实体经济的降杠杆，对于金融体系“不发生系统性风险的底线”要求意义深远。
可见基础设施不应仅是一种融资工具，同时也是一种投资工具，本身由于所有权的转移能够通过REITs的内在定价机制实现价值的锚定，一方面有利于发起人所持资产价值的实现，同时也有利于投资人获取稳定的投资回报。
做好公募REITs个案试点工作，坚持以点带面逐渐铺开
类REITs产品中，发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品，相对商业物业数量较少，因此推行基础设施公募REITs还有待扎扎实实做好试点工作以及之后相关制度的不断完善。
截止2019年12月底，在五年多的时间中我国已有155单类REITs及CMBS（不包含CMBN）产品在上海/深圳证券交易所挂牌，其中类REITs产品已成功发行70单，合计规模1,360.64亿元。
聚焦基础设施建设重点区域、重点行业
发展基础设施REITs应做到：
1.聚焦重点区域
“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
”
《通知》中提到的区域均为近年来国家多次提到的重点政策导向发展区域，这些区域本身就具有较强的经济实力，是最适合公募REITs的试点区域，未来在发展成熟后，将有望快速向全国推广。
2.聚焦重点行业
“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
”
仓储、物流类型的不动产已在我国成功发行了类REITs，做出了很好的示范效应，未来公募REITs的发展重点还将拓展到固废处理、市政工程、产业园以及国家大力发展的新基建领域，符合国家的政策方针导向，有利于经济的转型升级。
做好资产遴选工作以及风险审核工作
REITs属于不动产证券化产品，需要底层资产的严格挑选，这将严重影响未来REITs产品的分红收益情况；由于公募REITs是一种面向大众的标准化股性产品，风险的审核将对于产品的发展成熟具有重要意义。
需加强融资用途管理工作，形成良性投资循环
“转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。
”
REITs是一种具有高度透明化的产品，参照国外的发展经验，资金的使用会受到严格的监管，也有赖于未来发布的产品细则中对于这方面的严格规范；只有实现对于募集资金使用的正常引导才能实现良性的投资循环，达到服务实体经济的目的。
实行专业的管理人筛选与考核，实现资产持续稳定运营
“符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，可依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金”，可见未来会对于管理人设立清单与考核制度，严控管理人资格。
出于风险角度的考量，试点初期，发行的公募基金将只能购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，也体现了管理人对于产品的整体风险了解与把控程度意义重大。
借鉴国际先进经验，制定可行政策
“借鉴成熟国际经验，在现行法律法规框架下，稳妥开展试点。
”国际上REITs发行比较成熟的国家包括美国、澳大利亚、英国以及亚洲的日本、新加坡等市场。
美国一直是国际REITs的第一大市场，现已有上市发行REITs市值超过1万亿美元，这其中美国电塔公司American Tower Corporation（AMT）便是美国基础设施REIT的典型案例。
美国铁塔公司成立于1995年，总部位于美国马萨诸塞州波士顿，公司1998年从ARSC 剥离出来并在纽约交易所上市。
目前公司铁塔站址数位列全球第二（仅次于香港上市的中国铁塔），市值1,039亿美元，是目前全球最大的不动产投资信托公司（REITs）之一。
监管与实施细则期待完善
“中国证监会指导各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会与中国证券投资基金业协会制定完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs的业务过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。
”
相信未来将会不断有相关政策出台，积极引导中国公募REITs在基础设施领域的快速发展并不断拓展到不动产的各个领域，支持中国经济的持续健康发展。