问
$华夏幸福(SH600340)$很多股东看了Q3季报，感觉都很心凉。其实，这都是
$华夏幸福(SH600340)$ 很多股东看了Q3季报，感觉都很心凉。
其实，这都是因为看不懂房地产企业的公司财务报表，也不真正理解房地产企业的经营逻辑所导致的“盲目投资”。
1、半年报，预售房款1254亿（合同负债）。
Q3季报，为1201亿。
说明：待正式交房后结转的“营业收入”尚有1201亿，而且从年初至9月底，工程建设严重迟滞。
正式开工应该是在三季度，所以，四季度结转“营业收入”，按照新开工和已竣工面积来看，应该不少于300亿，按12%净利润率计算，Q4销售物业的净利润应该在35亿左右。
2、Q4的“营业收入”中最值得期待的是“产业招商服务费”，这块收入在财务报告中体现不出来，但是政府支付45%的服务费率还是很高的。
关键是要看2020年“实际新增的园区内企业签约投资额”是多少。
参照上半年结算132亿，假设下半年在结算130亿，全年产业招商服务费收入为260亿左右。
按60%净利润贡献率计算，全年贡献净利润约在150亿左右。
3、截止到9月底，可售物业的在建工程存货尚有1860亿，足够卖到2022年。
4、截止到9月底，土地储备（合同资产）尚有1343亿，计划总投资额约为3600亿（5400亿-1860亿），足够卖到2030年。
5、一级土地储备约1100万平方米，未来一二级联动的土地储备会持续增加。
6、合作开发模式是降低负债率、优化负债结构的有效方法，接下来，扩大合作取地规模是一定的策略。
7、看看上面的数据，有什么值得担心的呢？持续高盈利、ROE持续25%以上、股息率持续5%以上、利息持续8.5%以上（融资成本承担能力足够强）、具备持续发展的物质基础、股东背景加持等，这样的一个企业，如果不优秀，那么什么样的企业值得投资呢？！