此前因全自持以及高租金而备受各界关注的北京首个全自持租赁项目，万科翡翠书院日前正式启动租赁运营试水。万科相关负责人5月13日向北京商报记者透露，截至目前，该项目首推的72套房源，最终达成意向出租60套，项目首次推租试水实现80%的综合出租率。
据了解，万科翡翠书院一开始首推两幢楼，共计48套房源，在实现意向满租后又加推一幢楼，最终实现60套的意向成交。值得注意的是，意向承租客户中有55组客户选择了十年期的租金方案，选择户型均为叠拼180平方米的大户型产品，另外5套房源则为90平方米户型，租期为三至五年。
资料显示，2016年12月，万科以50亿元价格获得海淀永丰18号地块，万科和住总联合体以59亿元代价获取19号地块，这两块地就是如今的万科翡翠书院。项目的土地成本投入合计109亿元，加上该项目的建安成本、装修成本以及后续的财务成本和运营维护成本，翡翠书院累计投入资本接近170亿元。
据此前项目披露的信息显示，翡翠书院项目主要为90平方米的三居和180平方米的叠拼四居产品，房源均采用精装交付。其中90平方米三居租金预计为1.5万-1.8万元/月，180平方米的四居室叠拼产品租金则为3万-4万元/月。以月租1.5万元的90平方米三居为例，如果租户租住十年，需要一次性付清全部租金180万元。该房租水平也大大超过当地同等户型住宅的租赁价格。为此，也受到市场的广泛关注甚至质疑。
万科方面透露，首推房源取得八成的出租率，对于该比例，有业内人士分析认为，这在一定程度上与产品定位符合区域内一些高端租赁客群的心理预期和承受能力有关，此前被外界判断“无解”的北京全自持地块一定程度上获得了市场和部分客户认可。
万科翡翠书院相关人士表示，项目目标客户主要为区域周边互联网行业精英人士，该人群对租房价格承受力较强。从租赁情况来看，十年租期、大户型、一次性交付是首轮客户的主要特点。相对传统租赁市场，翡翠书院有更稳定的租期、不同功能的空间、更舒适的品质和更完善配套的产品。
对此有机构人士表示，海淀北部互联网高科技企业集中，一些企业高管的确面临职住不平衡问题，区域内高端租赁项目较为缺乏。
按照北京的政策导向，未来将加快发展多主体供给、多渠道保障的住房租赁市场。去年制定的五年50万套租赁住房供应计划，目前已确定39个、203公顷集体土地租赁住房项目，其中8个项目已取得立项手续。大量租赁住房的建设，将对稳定北京市住房租金起到主导作用。
不过，有业内人士表示，万科翡翠书院首次租赁表现良好与项目满足区域内高端租赁需求不足有关。此外，锁定十年内的租金也是项目优势之一。需要注意的是，该项目具有比较大的体量和规模，未来客户资源能否持续导入还需要进一步观察。
此外，与集体土地租赁住房得到政策支持相比，全自持住宅项目土地价格较高，而且目前尚无金融政策支持。另外，项目回报周期比较长，根据万科方面测算，该项目满租30-40年才具有回本运营能力。在理想的满租条件下，项目NOI率(实际回报率)不超过3%，未来如何实现盈利将是企业长期面临的考题。