日前，《中国经营报》记者获悉，拿地近2年后，中粮地产(集团)股份有限公司(000031.SZ，以下简称“中粮地产”)位于北京海淀永丰全自持住宅地块项目敲定了解决方案，其设在项目地址往南2公里外的展示中心，已经在向到访的客户兜售办公、住宅产品的预售、预租信息。
中粮地产参与投资的海淀北部永丰全自持住宅地块确定的项目案名为“中粮天恒·智慧谷”，对外推广名为“E_ZIKOO智慧谷”。
根据北京市住建委官方网站更新的备案信息，中粮天恒·智慧谷项目的办公产品暂未取得预售许可，也没有对外公布项目全自持住宅部分的租赁方案。
出租住宅、销售写字楼
记者查询得知，2018年5月中旬到目前，中粮天恒·智慧谷项目陆续3次分批取得了施工许可，建设内容包括住宅楼及写字楼。
由于地块竞买条件要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，因此中粮天恒·智慧谷项目实际仅有办公产品可供销售。
另2宗由北京万科拿地操盘的海淀永丰全自持住宅地块是毗邻中粮天恒·智慧谷项目的“姊妹”地块，北京万科在2018年4月份对外公布了其中一宗全自持地块项目“万科翡翠书院”的租赁方案。
其中，面积90平方米住宅的月租金为1.5万~1.8万元，面积180平方米住宅的月租金为3万~4万元。
北京万科为该项目设计起租期为3年，最长可租赁10年，并对长租客户给予一定租金优惠，租赁期内租金水平将保持不变，但要求承租客户一次性付清全部租金。
按此计算，万科翡翠书院项目面积90平方米住宅最长10年租约要求一次性支付租金高达180万~216万元，面积180平方米以上住宅最长10年租约则要求一次性支付租金为360万~480万元。
按照北京市住建委和规土委的要求，企业自持商品住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
万科翡翠书院的预租方案里，所要求的租金趸交方式，引发了“以租代售”的争议。北京万科方面则希望尽可能地提前锁定收回租金，以平衡前期投资成本。
中粮天恒·智慧谷项目全自持住宅部分的租赁方案尚未对外公布，但据该项目一位人士透露，预计租金水平介于4.5~5.5元/平方米·天之间，并要求租客至少按年支付全部租金。
中粮天恒·智慧谷项目的建设方案同样受到北京市“90/70政策”限制，即宗地内全部居住建筑规模中套型90平方米以下住房面积比重需达到70%以上。
该项目的住宅部分定位为所谓的“人才公寓”，户型产品介于面积72~90平方米左右的高层产品，以及面积181平方米以上的叠拼产品，全部以精装修标准交付出租。
若以一套面积90平方米的公寓产品计算，月租金介于1.2万~1.5万元左右，全年租金总计15万~18万元，略低于万科翡翠书院的租金价格，且租金支付方式宽松一些。
据记者获取的一份中粮天恒·智慧谷项目的建设方案，该项目建设内容主要为住宅、商业，将建成30栋建筑物，包括22栋住宅楼、1栋配套楼和7栋商业建筑。
中粮天恒·智慧谷项目包含了4宗地块，分别含有2宗居住用地和2宗零售商业用地。其中，2宗居住用地上将建设6.38万平方米高层住宅及2万平方米洋房。
若按照公寓产品平均5元/平方米·天的租金水平计算，这些自持住宅面积全部出租后，每年预计可以收缴1.5亿元租金。
另外2宗零售商业用地将会建成7栋写字楼，合计塔楼商业面积为8.8万平方米，这些写字楼面积将对外销售，预计销售价格为5.9万元/平方米。
因此，这些办公产品若全部出售，中粮天恒·智慧谷项目的商业部分将可实现销售回款接近52亿元。
北京市相关部门加强了商业、办公类项目管理，要求这类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得擅自改变为居住等用途。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。
据记者了解，中粮天恒·智慧谷项目的写字楼设计地上高度为8层，其中1~2层为底商，3~8层对外销售，每层包含2个物业产权，每个产权面积介于700~900平方米之间。
中粮天恒·智慧谷项目的办公产品目前有2栋写字楼采取企业定制方式的整栋销售，其余写字楼则进行分层散售。
根据中粮地产2018年9月初披露的信息，中粮天恒·智慧谷项目其中1栋写字楼已经与北京东玉河农工商企业中心签订了《房屋定制协议》，该中心将为该栋写字楼提前支付7亿元房屋定制费。
一位开发企业人士描述这笔7亿元房屋定制费为购房款，但实际上，中粮天恒·智慧谷项目的办公产品目前暂时并未取得预售许可。中粮地产方面称这7亿元为房屋定制费，将来双方签订商品房买卖合同时，该笔房屋定制费将转化为购房款。
为此，记者向中粮地产方面求证中粮天恒·智慧谷项目的写字楼部分是否已经符合预售条件，并且取得北京市住建委的预售许可，对方不予置评。
销售回款难以覆盖成本
中粮天恒·智慧谷项目投资甚巨。据上述项目建设方案披露，项目整体投资预算高达66.5亿元，计划2018年3月份开工，2020年3月份竣工。
中粮地产、天恒集团和首创置业3家企业在2016年11月中旬组成联合体形式竞得了北京海淀永丰全自持住宅地块项目，土地面积8.4万平方米，地上建筑面积18.3万平方米，地块成交总价高达57.6亿元，另外要求企业自持地块内全部商品住宅面积及10%商业(含办公)用房面积。
取得地块后不久，3家企业合资设立了北京恒合悦兴置业有限公司(以下简称“恒合悦兴”)作为中粮天恒·智慧谷的项目公司，由中粮地产持股39%、首创置业持股41%、天恒集团持股20%。
当时北京市土地部门集中出让的3宗海淀永丰全自持住宅地块项目的方案设计异常艰难，北京万科获取了另外2宗地块，辗转几次推出解决方案均遭北京市相关部门否决。
挣扎了1年多以后，首创置业在今年初退出了中粮天恒·智慧谷项目，股权转让后，项目公司由中粮地产和天恒集团分别持股49%和51%。首创置业方面没有向记者进一步解释退出该项目的具体原因。
截至2018年上半年，恒合悦兴全部账面资产均为流动负债，流动负债余额多达68亿元，并且没有取得银行贷款。
中粮地产向恒合悦兴提供了金额庞大的股东借款。到2017年底，中粮地产已经向项目公司提供了29.22亿元财务资助，今年一季度公司董事会批准在此基础上继续向恒合悦兴提供32亿元财务资助。
北京万科今年4月份公布万科翡翠书院预租方案时，一位接近中粮天恒·智慧谷项目的人士告诉记者：“北京万科的海淀永丰全自持住宅地块的解决方案还是会亏本，我们的项目方案还要等一等，继续研究。”
一家大型房地产开发企业投资部门人士则告诉记者，北京海淀永丰全自持住宅地块出让时，正当北京土地市场沸腾之时，诸多开发商都埋头争抢土地，误判了形势，下意识觉得拿地以后政府会放宽变相出售的方案，北京万科在地块解决方案上做了许多尝试，但都遇到了阻碍。
“随着房地产调控加强，政府对这几宗全自持住宅地块的解决方案限制得非常严格，坚决不允许变相出售。如果住宅部分只能对外出租，无法销售，高价拿到的土地肯定会亏本。”他评价说。
据中粮天恒·智慧谷项目对外宣传，海淀永丰全自持住宅地块仅为该项目一期，命名为“阿尔法学园”，而中粮天恒·智慧谷据称有规模更为庞大的规划，分为3期规划建设，项目另外2期分别命名为“西格玛公社”“智慧公园”。
因此，除了人才公寓和办公产品，中粮天恒·智慧谷项目在宣传中称，还将规划建设“大悦城”商业综合体。
但《中国经营报》记者没有查询到中粮地产在海淀永丰全自持住宅地块附近继续获取中粮天恒·智慧谷项目后期规划地块的相关信息。
记者为此向中粮地产方面求证中粮天恒·智慧谷项目后期规划方案、土地获取情况及能否兑现宣传材料中所称的规划地块的开发建设，对方同样未作回复。
（文章来源：中国经营网）