黄生看金融 作者 喜投网董事长 黄生
中国知名投资人 北大毕业货币专家
所有的泡沫背后，终极本质原因是利率过低，因为利率是一切资产定价的决定因素，尤其是资产的长期价格。也就是房地产价格过低的表面是供求关系，内在是因为货币增长过快，终极是因为贷款利率过低。
昨天，也就是第一个工作日，北京银行业宣布，自2017年1月1日起，北京地区大部分银行将执行房贷利率9折起的政策，也就是是房贷利率提高了。
这意味着什么呢？意味着商业银行对房地产行业定向加息了，而加息一直是抑制资产泡沫最有效的武器。
也就是在央行基准利率并没有加息的情况下，商业银行可以进行利率市场化，对特定的行业加息。
但是这种加息必须要全行业一起跟进、执行，否则很容易形成囚徒困境，一旦有少数银行不加息，那么就可能导致所有银行不加息。
这次北京的商业银行几乎是全行业跟进对房地产按揭贷款加息，也就不容易形成囚徒困境，对房地产行业来说是一个大利空。
加息不仅仅会提高贷款者的资金成本，导致多支出利息，而且很容易形成加息预期，一旦加息预期形成，就会打击购房者的心理需求，导致购房需求进一步萎缩。
2016年国庆之后，全国进行了非常严厉的宏观调控，尤其是一线城市，由于限购、限贷非常严厉，导致成交量大幅度下降，房价失控的局势得到控制。
而这一次对于房地产市场化的加息，是调控以来的第一次出现，由于北京的示范效应，不排除其它城市跟进，尤其是在房地产是用来住的、不是用来炒的政治正确指向下，对房地产出任何调控政策都可以理解。
为什么商业银行这个时候选择对房地产贷款定向加息呢？
首先，在传统经济尤其是钢铁等产能严重过剩的情况下，商业银行贷款的质量容易出现恶化，也就是形成坏账。
坏账的上升会导致银行的利润增速大大放慢，甚至负增长，这样必然会使得银行资本充足率下降，也就是银行的信贷投放将会衡量风险和收益，取得更好的平衡。
一句话的意思就是，银行必须要用有限的资本创造更多的利润，因为房地产按揭贷款一直是很低的优惠利率，使得银行在房产按揭贷款上的净利差比较低，往上提高利率是必然趋势。
而且随着资金外流导致的外汇储备减少，中国的外汇占款负增长，也就是基础货币减少，为了保持M2较高增速，商业银行的贷款必须保持很高的增长，这样一来，商业银行的信用风险会越来越大。
为了覆盖风险，商业银行必然会提高利率，也就是一场市场化的加息势在必行，而这又将导致资产价格有所抑制。
在中国利率市场化后，央行的基准利率的重要性越来越下降，更多的将是商业银行的市场化利率定价，如果仅看央行的基准利率，现在是完全不够的。
在严格的限购、限贷调控下，现在又对房地产按揭贷款定向加息，一边抑制了需求，一边抑制了资金供给，所以，短期内房价肯定会下降，这是无法避免的。
但是这种调整是健康的，对中国的房地产行业健康，对商业银行业健康，不会动摇商业银行的资产质量，因此没有太多值得担心的。
而对于广大需要买房的刚需来说，房价下降也是一件好事，毕竟中国人还是很希望安居才能乐业的。
只是决定中国房价长期走势的因素还是长期的货币供应量走势，在短期房价调整下降的情况下，这不过是历史长河中的一朵小浪花，至于房价长期走势，那还是尘归尘，土归土！
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