算账是一件很让人头疼的事儿，尤其是买房，相信大部分人都纠结过这两件事：
1.关于还款方式，等额本金和等额本息，我选那种比较好？
2.关于贷款时间，选择10年，可以少付利息，但有人告诉我银行的钱能用多久用多久，为什么？
今天就探讨下以购房自住为目的贷款涉及的这两个问题：
1.等额本金和等额本息 选哪种还款方式？
先看二者有啥不同：
等额本金：每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法刚开始还款额多，然后逐月减少，越还越少。
等额本息：每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
哪个要付的利息多？
如果按照贷款100万，贷款期限30年利率5.39%（按照利率上浮10%）来算，等额本息的话总利息约是102万元，每月还款约5600元；等额本金的话总利息约是81万元，第一个月还款7269元，以后每月递减12元。
从数字上看，等额本金支付利息比等额本息少足足21万，那么从实际情况还有发展眼光看，哪一种更划算？那一种更适合你？
等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人。
购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些，具体要看实际的还款能力。
对于投资购房人来说，在贷款时间短的情况下，迅速还完贷款，可以节省一部分利息。前期还的多，可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，再出手不至于贻误时机。（不过政策上房子是要回归居住属性的，投资还是要谨慎。）
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同，前期还款压力相对小一些，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升。所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人。
以这份1989年的报纸为例，当时一个大学生每个月节衣缩食可以攒下来50元。假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，现在你每个月依然需要还60元的，而今天的60元只不过是吃个大盘鸡加两瓶啤酒。
2.为啥说能贷多久贷多久（占用银行资金）？
贷款年限长，月供就少，月供少，占用银行的资金就多，或者说使用银行低成本资金的时间就长。
如果按照贷款100万，贷款期限10年，利率5.39%（基准利率上浮10%）等额本息来算，每月还款约10798元；贷款期限20年的话，每月还款约6816元；贷款期限30年的话，每月还款约5609元；
如果你选择20年就比选择10年每个月少还3982元，拿这3982元去投资，寻求超过房贷利率的年化收益就是赚的。
所以，只要你要把这些钱投入到回报更好的渠道就行。
但是如果你把钱还给银行了，想再以低利率的形式借出，就比较难。如果这时候碰上更好的投资机会，手里没有现金也只能是干着急。
3.贷款时间越长，利率不就多了吗？
我们要从长远来看，要考虑通货膨胀的因素。
通货膨胀，一般定义为：在信用货币制度下，流通中的货币数量超过经济实际需要而引起的货币贬值和物价水平全面而持续的上涨—也就是说，在一段给定的时间内，给定经济体中的物价水平普遍持续增长，从而造成货币购买力的持续下降。
那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀？
西方经济理论体系认为：
1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。
2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。
3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。
所以我们不妨以长远的目光来看，通货膨胀是个永久的话题。
这就意味着，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。
所以，买房不仅仅是买，还要算，比如尽量的降低首付，延长还款时间，尤其是年轻人，即便是自住，也要学会以投资的心态去买房，因为你永远不知道你手里保有的现金流在某个时候能发挥多么重要的作用。