一·周·聚·焦·眼
年关将至，
透析房地产市场的今天与明天
“地王”风光不在，调控风雨不断
曾经风头正劲的地王似乎偃旗息鼓了。12月初，北京今年第二批“限房价、竞地价”地块出让结束，结果正如外界所料，在自持物业、配套承诺等多项限制条件下，没有产生地王。万科等企业拿下这4宗地块，将100%持有所建住宅70年，意味着这些项目将不再销售，而是以租赁形式面市。
9月30日后，北京、上海、杭州、南京等多个房价上涨较快城市出台房地产调控政策，其中涉及提高首付比例、收紧贷款政策等。11月底，上海、天津调控再度加码，政策更趋严厉，提出“认房又认贷”，即对有过贷款记录的购房者也将按二套资格审批贷款。此举对一些改善性住房需求的购房者有较大影响。
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20家上市房企前11月完成销售近2万亿
受益于楼市持续火热，上市房地产企业销售业绩连续飘红。截至12月9日，已经公布11月销售数据的20家上市房企（含H股）前11月合计完成销售19691.24亿元，同比增长68.16%。其中，即将加入“3000亿俱乐部”的碧桂园以149.13%的同比增幅暂列榜首。
12月9日，首开股份在公告中披露，前11月公司实现签约金额615.16亿元，同比上升119.55%。首开股份由此成为继中国恒大、融创中国、碧桂园、新城控股之后第五家2016年前11月销售同比增幅翻倍的上市房企。
据统计，11月单月合同销售额超过100亿元的共有5家，包括万科、融创中国、保利地产、碧桂园、中国恒大。其中，中国恒大销售更是超过300亿元。
若以前11个月的合同销售金额为标准，超过3000亿元的有恒大和万科，碧桂园实现销售2881.4亿元，在年底前冲上3000亿元应是大概率事件；销售规模在1000亿-2000亿元之间的有保利地产、融创中国、绿城中国，而金地集团以932.8亿元，距离千亿仅一步之遥；处于600亿元左右规模的有首开股份、世茂房地产、新城控股、富力地产、旭辉控股集团等。
碧桂园是截至目前已公布前11个月销售业绩的上市房企中增速最快的。今年以来，碧桂园在积极拓展一、二线城市的同时，坚持深耕三、四线城市，其管理层将今年的出色表现归因于“准确把握市场机遇，提前积极储备优质土地以及合伙人机制的成功运行”。
今年新晋“千亿房企”的融创中国表现也异常抢眼，不仅体现在销售业绩上，其在买地和并购方面同样收获颇丰，尤其是对金科股份股权的“奇袭”，让业内对其刮目相看。
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2017年房地产各指标 或全面下滑
近日，招商证券、西南证券均发布2017年策略报告，指出房地产投资、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑，销售金额的下滑幅度可能在10%左右。两家机构均提出了“周期论”的观点，认为房地产市场已进入下行“小周期”。
但上述机构认为，房价并不存在大跌的基础。高地价带来的成本压力，以及宽松货币环境的背景，都将给未来的房价带来支撑。这将使房价出现小幅下挫，而非大面积调整。
受调控政策影响，楼市成交量下滑态势已经延续了一个月。根据中原地产统计，12月首周（11月28日-12月4日），全国54个城市签约住宅5.74万套。虽比此前一周有所升温，但成交量已连续5周低于6万套，比11月前的平均成交水平下降近两成。造成市场下滑的直接原因，是今年以来的三轮楼市调控。
第一轮调控出现在今年年初，由于上海、深圳等一线城市出现过热现象，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、高价地频出，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”、小幅提高信贷门槛等。
第二轮集中在国庆长假前后，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。
第三轮调控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。当月月底，上海、天津、北京也先后跟进。
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房地产要研究建立长效机制
开放型经济新体制建设提速
2017年房地产市场动向备受关注。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。专家表示，明年房地产业将“稳”字当头，房地产税、新型城镇化等一系列长效机制将加速推进。
今年以来，楼市在资金杠杆的助推下，开启牛市行情。中国社会科学院日前发布的《中国住房发展报告（2016－2017）》指出，本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010年，值得各界高度警惕。房价、成交量在短时间大幅暴涨正在加大楼市风险。后来政府果断出手，调控政策发生转向，热点城市纷纷限贷、限购。
“政策将主要保持‘稳定’。”一位业内人士表示，通过控房价、去库存，以“稳”为主或是未来较长一段时间内房地产政策的主要取向。
这个判断与此前国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲透露的信号一致。任兴洲表示，未来房地产调控不会选择主动戳破泡沫，而是将“慢撒气”，逐步的释放泡沫带来的风险与影响。既要消除恐慌，消除投资和投机，也要保持市场的平稳。
对于政策的选择，中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，虽然通过行政性政策可以抑制过热投机，但房地产机制病灶仍未解除，投资投机必将随时卷土重来。因此，中央强调加快制定长效机制是让政府部门与市场主体积极又理性地参与促进房地产发展。
对于房地产长效机制，倪鹏飞表示，建议建立“多元所有”、“现房销售”、“租售并举”、“货币动态”的住房产权、经营、交换、消费和分配制度，让新市民通过市场和政府支持租购可支付住房。同时建立“有偿性、竞争性”的住房用地制度，“多层次、普惠制”的住房金融制度，“以持有税为主”的房地产财税制度。
此外，倪鹏飞说，房地产定位应是“住有所居”，应回归住房属性。应加快“住有所居”的住房保障法制化制度体系建设，推进“让百姓买得起”的住房政策法制化。
MARKET NEWS
楼市要闻
1：央行马骏：预计明年房地产投资可能减速
12月9日新华社消息，中国人民银行研究局首席经济学家马骏对中国经济“三驾马车”做出分析，他指出，明年中国进出口额有反弹的可能性，消费增速不会出现太多变化，积极的财政政策将继续。而固定资产投资实际增速将面临一定压力。房地产领域近期出台多项调控政策，部分城市房价涨幅有所放缓甚至下降，预计明年房地产投资可能减速。
2：严控京津冀房地产建设“亡羊补牢”
12月7日，七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》。其中提到重点推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。
3：北京公积金贷款创造历史新高，前10月发放超过900亿
12月8日消息，北京住房公积金管理中心主任程建华于近日接受采访透露，截至今年10月底，北京有将近10万户购房家庭买房时申请了公积金贷款，累计发放900多亿元的公积金贷款，创造历史新高，超过了去年全年880多亿元的规模。
URBAN DEVELOPMENT
城市发展
1：武汉
限购已见成效，住宅市场遇冷。限购政策以来，住宅方面，多采用低价策略吸引客户，如喜瑞都、王家湾中央生活区，但日光现象不在，去化相对不理想，客户观望情绪明显；反观公寓市场，坐靠华中区最大的永旺梦乐城，碧桂园泰富城一路畅销，客户投资兴趣浓厚。
2：杭州
据透明售房研究院统计，11月杭州全市共成交新建商品房1.3万套，环比下降36.2%，同比下降7.7%，成交总面积128.9万平方米，总金额201.3亿元。其中，新建商品住宅成交0.63万套，环比下降54.9%，同比下降42.5%。杭州市区11月共成交新建商品住宅0.45万套，环比下降59%。纵向比较，杭州市区新建商品住宅成交量已创下2015年3月以来最低，基本回到了2014年上半年的平均水平。
3：南京
截至12月9日晚23点40分，根据网上房地产数据显示，当日新房认购162套，成交211套，与前一日（认购219套、成交194套）相比，认购量下跌26%，成交量上涨8.7%。
4：香港
香港写字楼租金成全球最贵 京沪分列第三和第五。据仲量联行2月25日最新发布的《全球顶级办公楼租金》报告显示，香港击败伦敦成为全球最贵的办公楼市场，其目前的顶级办公楼平均租金已高达262美元/平方英尺/年。伦敦紧随其后，顶级办公楼的平均租金约为240美元/平方英尺/年。北京排名第三，租金约为199美元/平方英尺/年。
5：北京
北京房贷收紧 套数认定考核外地未结清贷款。为遏制房价过快上涨，调控之手从限购到房贷持续加码升级。“12月2日，就有国有大行下发了自12月5日起执行最新版房贷政策通知，套数认定考核外地未结清贷款，有2笔及以上在途未结清住房贷款含北京、外地，直接拒贷。”
LAND AGENT
房企动向
1：招商蛇口
11月实现签约销售面积66.18万平方米；签约销售金额100.11亿元。1-11月公司累计实现签约销售面积418.67万平方米；签约销售金额656.72亿元。近期新增大连市体育中心B区和南京青龙地铁小镇2个项目。
2：碧桂园
12月11日晚间，碧桂园控股有限公司公布，截至2016年12月11日止，公司及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约人民币3000亿元，及实现合同销售建筑面积约3654万平方米，与2015年同期实现合同销售金额及合同销售建筑面积相比，分别增长约143%及91%。
碧桂园还披露，2016年1月1日-12月11日，碧桂园的合同销售均价为8210元/平方米，依旧是十强房企最低价的保持者。
3：正荣
12月11日消息，在集团战略升级指引下，正荣商业和正荣物业于集团18周年司庆之际，也将总部搬迁上海。正荣集团总部早于今年3月搬至上海，至此，正荣实现“三架马车”会师上海。