融资成本5%以下房企进一步下降，但分化依然严峻

2020上半年EH50房企融资成本

研究模型全景展示

<第七部，融资成本>

2020年9月

企业拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。
在亿翰的研究成果中，我们将各房企的融资成本及其增速纳入研究体系，作为考核企业融资能力的重要指标。

由此，亿翰智库联合《国际金融报》发布《2020年中期50家典型房企融资成本》研究成果。

亿翰百科

融资成本

融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，由于企业融资是一种市场交易行为，有交易就会有交易费用，资金使用者为获得资金使用权而支付相关的费用就是融资成本。
一般来说企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本，企业的融资成本越低，利息支出越少。

解读

一、上半年平均融资成本下降0.14pct

2020年上半年，受新冠疫情影响，房地产行业遭遇销售停滞风险，融资渠道也受到不同程度的影响，企业难以及时收回现金，偿债困难，政府及时救市救企，融资环境边际放宽，以缓解房企偿债压力、刺激经济，企业综合融资成本普遍下降。
从40家典型房企来看，平均融资成本6.25%，较2019年平均融资成本6.38%下降1.13个百分点。
在40家房企中共有30家企业融资成本相比2019年底下降，蓝光发展和中梁控股融资成本下降最为明显，其中蓝光发展融资成本下降最多，达到0.62个百分点，为8.03%；中粱控股融资成本上半年为8.9%，较2019年下降0.50个百分点，主要原因是中梁控股2020年新增境外融资渠道，境内非银行借款规模下降，与此同时公司长短期偿债能力增强。
另外有5家房企融资成本与2019年持平，例如中国奥园、融创中国以及佳兆业。
6家房企融资成本较2019年有所上升，其中德信融资成本上升较为明显，德信中国2020年上半年融资成本8.92%，较2019年8.40%上升了0.52个百分点。

二、房企融资成本整体下行，资金成本分化依然严峻

为更清楚的看到房企融资成本的变化趋势，我们将40家房企分为三个梯队，融资成本小于等于6%作为第一梯队，融资成本介于6%和7%之间为第二梯队，融资成本在7%以上为第三梯队。

第一梯队共有20家，这20家房企相对来讲财务更加稳健，长短期偿债能力较强，上半年融资成本较2019年全部下降，平均下降0.19个百分点，值得注意的是在第一梯队中，有12家是国企，这也印证国企具有天然的融资优势这一说法。

第二梯队共有8家房企，平均融资成本为6.55%；相较2019年融资成本有4家下降，例如正荣和阳光城；2家上升，分别为新城控股与华发股份；另有富力地产和中骏集团2家房企融资成本与2019年持平。

第三梯队共有12家房企，这12家房企相较前面两个梯队来讲，我们发现公司财务杠杆相对偏高，导致长短期偿债能力偏弱，融资成本相对偏高，其中5家房企融资成本较2019年有所下降，4家融资成本上升。

从三个梯队融资成本变化情况可以看出，融资成本小于6%的房企融资成本普遍进一步降低，而融资成本高于7%的房企成本下降情况并不明显，部分公司相比2019年维持或者上升，总体呈现强者恒强的融资成本分化态势。

三、提高财务稳健性可降低融资成本

融资成本的高低除了公司对本身融资结构的管理外，还与偿债能力有关。
根据2020上半年EH50净负债率表现，我们发现，前两个梯队除部分国企外净负债率均低于EH50均值（EH50净负债率均值为94.2%）；第三梯队中，11家房企中有5家房企净负债率超过100%，因此公司的财务杠杆一定程度上会影响融资成本水平，我们认为房企可通过增权益和控负债两个方法控制公司净负债率，提高财务稳健性从而有效降低融资成本。

（1）增权益——拆分优质资产上市

拆分优质资产上市不仅能够为房企带来更大范围的融资，还能够增加公司的权益，作为母公司并表的物业板块更是近年来房企拆分上市的最热门选择。
2018年以来已经有20余家房企拆分物业板块并赴港上市，目前仍有十余家房企物业板块已递表或正在筹备上市，例如荣盛发展的荣万家以及佳兆业集团的佳兆业物业。

（2）控负债——以销定投，审慎投资

在2020年上半年房企业绩会上，多数房企提出要控制企业投资力度，保持审慎的投资态度，实现以销定投，同时降低有息负债规模，提升公司长短期偿债能力。
在这样的趋势下，我们认为稳健的经营方式有利于公司降低债务压力，提升在资本市场上的信用表现，最终实现资金成本的下行。

在严格的融资监管下，我们认为未来部分房企负债规模增长将放缓，财务稳健的房企有利于继续发挥低成本融资优势。
另外，下半年房企依然注重通过加快销售回款、持续优化债务结构，以保障企业资金流安全，实现融资渠道的多元化和资信评级的上升最终推动融资成本的下行。

（来源：亿翰智库）